房地产投资项目的
调查报告
二00九年四月
房地产投资项目的调查报告
2009年3月25日至4月6日，公司主要领导王金山、康省桢、顾光印及袁栋雷、陈展奇、王璞、赵一、梅思才、叶恒生等一行，对海南省海口市、三亚市的房地产市场进行考察，特别对国内地产开发的典型城市、地产行业领头羊之一的三亚市进行了重点考察，分别与海口市、三亚市政府的领导、相关部门人员进行了会谈，走访了海南地产行业的多位资深人士，实地考察了三亚市鹿回头、三亚湾、月川区、三亚河口旧城改造等地产开发项目。 一.三亚城市概况
三亚（古名临川水）有东西二河至此会合，成“丫”字形，故取名“三亚”。1987年11月，三亚市升格为地级市。
扬州瘦西湖门票优惠政策三亚是中国南海之滨风光绮丽的旅游城市。它聚集了阳光、海水、沙滩、气候、田园等风景资源和丰富的历史文化资源,是中国唯一的热带滨海旅游城市，是最适宜人类居住地理想之地。三亚地处祖国边陲,北面环山,南面临海,深圳小梅沙一日游攻略是个山河海相汇交融的城市,陆地总面积1919平方公里,常住人口52.4万人。辖区设置两区、五镇和五个国营农场,是一个黎、苗、回、汉多民族聚居和文化多元化、风俗个性化的地区。
“国际性热带滨海旅游城市”的定位和发展目标,依托了三亚在海南、在中国、在世界不可复制的滨海旅游资源,突出了“国际性”这一顺应世界经济一体化潮流和产业转型升级的高端诉求。这一旨在提升三亚城市价值的定位和发展目标,不仅解决了三亚如何突破常规、实现跨越式发展的问题,又在战略上确保了三亚的可持续发展。
二.三亚市房地产市场的现状
三亚房地产起步于上世纪90年代初，1992年出现了第一次高潮。但在国家宏观调控下，很
快就陷入低迷，留下了约丽水必去4个景点120万平方米停缓建工程，城区随处可见烂尾楼。1998年，获得国家特许政策后，三亚依法收回了约1.4万亩闲置土地。一个开全国先河的动作就是，炸掉大东海的一幢烂尾楼，揭开了处置半拉子楼的大幕。
据三亚市统计局数据显示，2000年，三亚全市固定资产投资13.4亿元，其中房地产只有0.17亿元。2007年，这两个数字分别为109亿元和51.39亿元。2008年分别为151.58亿元和76.18亿元。2009年规模预期180亿元和70亿元，其中投资规模较大、年度投资预期在千万元以上的项目共有255个，今年年内开工项目221个，今年头两月，海南省房地产业的投资规模，依然位居所有行业之首。短短八、九年的时间，三亚房地产就表现出强劲的投资热情，三亚房地产正在进入了一个全新的时代。房地产开发已成为三亚市近年来新兴和最具开发潜力的行业，也是迅速拉动投资增长的主导产业之一。根据三亚市总体发展规划，2009年三亚房地产开发将侧重于鹿回头、三亚湾、月川区、临春、三亚河口旧城改造五大片区，预期投资规模为70亿元，主要建设高尚住宅小区，突出三亚休闲度假和长寿健康的居住主题。
在我们调查走访中明确感受到，从海南地产废墟中艰难地站起来的三亚房地产市场再度旺
盛：海景房价格10年涨了九寨沟恢复的怎么样了10倍。“全国最后一个地产暴利之地”引来各路资金蜂拥而入。据了解，目前三亚市一线海景地价格实际约300-500万/亩，二线地价约200万/亩，三线低价格约100万/亩。08年2月海南省三亚市三亚湾海坡开发区的一块69.52亩的土地，被来自南京的一家企业拍出每亩762万元的高价，每平方米的价格高达11429元，成为海南新的“地王”。三亚市常务副市长严之尧曾说，海南省的土地从来没有拍出如此高价，这表明商家对三亚发展的预期非常有信心。同时他分析，可以用换地权益书支付价款也是拍出如此高价的原因之一。
今年，“候鸟之城”三亚的旅游淡季比往年来得更早。3月底，三亚的街头已经开始变得冷清，入夜后，小区里点亮的灯光一天比一天少。往年旺季可持续到‘五一’，金融危机下，到三亚过冬的“候鸟族”走得早。旅游旺季虽然提前结束，但三亚的房地产投资却越来越“旺”。3月28日，雅居乐清水湾项目开盘，这是一个占地1.5万亩、开发面积900万平方米、总投资200亿元的“巨无霸”。除了雅居乐，更多的地产热钱正在涌入包括周边几个县域的“大三亚”地区。自1998巴东天气预报15天年起，国家把海南作为处置积压房地产试点工作地区，三亚房地产走出了一条强劲复苏之路。当今，受全球经济危机的影响全国不少城市楼市低迷，政府纷纷出手救市。但中国最南端的城市三亚却表现出“一枝独秀”之势。
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三.项目分析
三亚湾是三亚市地产业的“黄金”地段，它的开发建设由三亚湾管委会直接负责管理。经了解管委会正在邀请知名的金融企业运作筹备三亚湾建设开发的地产基金，用地产基金这个融资平台吸引大企业参股经营，整体打造三亚湾的开发建设。在与三亚市市长助理、三亚湾管委会主任姚磊博士及三亚湾管委会副主任陶列平座谈时，他们非常欢迎像我们这样具有雄厚实力的大企业参股地产基金、参与三亚湾的开发建设。同时，我们也从座谈中获知了几个较为成熟地产项目开发的信息。
根据三亚市总体规划、三亚湾总体规划及阳光海岸控制性详细规划，三亚湾开发建设项目储备分为东、西两大片区。东区包括三亚港的改造升级、阳光海岸区域的征地拆迁和开发建设、凤凰岛建设及老城区的基础设施改造，全力打造三亚乃至海南旅游的CBD；西区包括西岛、海坡村、肖旗港的征地拆迁和开发建设，三亚湾新城西部的土地储备和一级土地开发，着力打造离城市最近的高尚旅游度假区。
1.三亚港改造升级项目
项目概况：三亚港东至三亚河口，西达水产码头，南抵南岸，北至三亚港务局办公大楼围墙为陆域范围。三亚港及附近土地（包括海洋制冰厂）属于三亚市港务管理局和三亚市三亚港集团公司，约15万平方米（225亩）。其中涵盖海洋制冰厂土地面积约7200平方米，建筑面积约7500平方米。
三亚港作为阳光海岸的重要组成部分，规划定位为“情人港”，包含游艇码头、时尚购物中心和大都会舞台等几个部分。三亚港征地拆迁费用预算约2亿元（管委会估算）。
项目开发方式：一级土地开发整理。经与三亚湾管理委员会初步接触，有意邀我公司参与三亚港的升级改造，如果我公司负责征地拆迁、安置补偿、配套开发等费用;管委会负责政府各部门的协调、手续的办理、拆迁动员等；其下属的拆迁建设公司负责拆迁清场（费用包干）。整合清理出来的净地由政府负责挂牌出让，所得土地出让金（除去开发成本和税费）可与我公司按一定比例分成。
同时，我公司如果有意参与其二级土地项目的开发，可以在制定本项目的控制性详细规划时予以体现，在挂牌出让时采取设限的方式优先取得，以使项目投资开发的利益最大化。
