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—以张家界为例
陈生霞
(人民银行张家界市中心支行，湖南张家界427000)
摘要：突如其来的新冠疫情是2020年最大的“黑天鹅”事件，对世界经济产生了巨大的冲击和影响。本文对旅游地市张家界的房地产进行了深入和较全面的调查研究，通过深入政府职能部门、金融机构和26家房地产企业开展实地调研，调查结果显示：上半年，张家界市房地产市场受新冠疫情冲击较大，成交量大幅下滑。张家界市旅游业为主的第三产业收入占GDP比重高达72%，而2020年新冠疫情对旅游业的影响最大时间最长，加之2019年和2020年棚户区改造项目大幅减少，导致刚需和购买力进一步减弱，预计后期房地产市场销售形势继续下行。 关键词：新冠疫情；房地产市场；影响研究
中图分类号:F299.23文献识别码：A文章编号：2096—3157(2020)28—0100—03
华东五市是哪五市旅游多少钱
汕头团购网2020年1月春节期间，新冠病毒肺炎暴发，并在全世界蔓延开来。上半年我国相继采取一系列新冠疫情防控措施，居民居家隔离，工厂学校暂停复工复学，停止或减少国内国际交通运输，国际贸易受到较大影响，开启经济内循环模式。居民收入减少，疫情对人们的生活理念也产生了巨大的改变，节衣缩食确保生存成了最大的考虑因素，对于房产投资和改善型住房，以及汽车等高档需求产生了抑制作用。张家界是个旅游城市，受疫情冲击最为直接时间也更长，对房地产的影响尤为明显。国家近年来陆续出台多项抑制炒房的政策，坚持住房不炒。张家界作为中部地市级城市，房价已经高企，房屋租售比很低约1:500，远低于合理的租售比1:200-1:300。一套三室两厅的房子，每年租金约2.4万元，而购房加装修费用约为100万元，年租金收益率仅为2.4%，租金填补不了银行贷款利息，投资房产出租呈亏损状态。未来房价升幅有限，炒房已经没有多少利润可赚。房价与居民收入比达到11:1，购买力减弱。购买二手房占比10%，大多为子女成家之用；三套房以上的购房者不到3%。 1.房地产投资继续增长，施工面积大幅增加。上半年房地产投资5
2.81亿元，比去年同期增加6.11亿元，同比增长1
3.08%。房屋施工面积612.87万平方米，比去年同期增加192.10万平方米，同比增长45.65%。其中住宅施工面积45&72万平方米，比去年同期增加14
4.83万平方米，同比增长46.14%；办公楼施工面积29.26万平方米，比去年同期增加7.71万平方米，同比增长3
5.77%，商业营业用房73.88万平方米，比去年同期增加21.78万平方米，同比增长41.80%。6月末的商品房施工面积和可售面积合计为88
6.14万平方米，按今年上半年的销售面积79.69万平方米计算，张家界市目前在建和库存的商品房去化周期约为5年。
2.商品房销售价格高位运行，但销售面积大幅下滑销售放缓。1月〜6月住宅均价5758元/平方米，比去年同期增长200元/平方米，涨幅
3.61%；市中心城区均价6500元/平方米，县级城区均价4500元/平方米。上半年全市新房商品房销售面积79.69万平方米，比去年同期减少22.86万平方米，减幅22.29%。其中：住宅销售面积61.20万平方米，同比减少22万平方米，减幅26.45%；非住宅商品房销售面积1&49万平方米，同比减少0.86万平方米，减幅
4.44%。因疫情影响，房主变现压力较大，二手房销售比较活跃。上半年二手房销售面积1&88万平方米，比去年同期增加7700平方米，成交量同比增长4.25%，成交价格也有所上升。据对26家楼盘抽样
调查显示：购房者指标安置房按揭贷款比例为70%，市场购房者买房按揭比例为90%，利用银行资金负债杠杆购房成为主流。一套房购房比例为90%，二套房约为10%，购3套房的客户寥寥无几，退房为零。楼盘商铺滞留较多，位于市中心地段的天门置业商铺均价30000元/平方米，卖了1年尚有46%的商铺没有售出，剩余面积11393平方米。山东青州黄花溪景区
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表1张家界荣盛花语书苑楼盘（截至2020年6月30日数据）商品房类型套数占总购房套数的比例全款买房户数按揭买房的户数购房平均单价（元）指标安置房32563%1072185286一套房17033%101607428
二套房214%11107428
三套房以上00000商铺00000
退房00000
注：该楼盘今年1月开盘销售。楼盘自有资金4.1亿元，房地产开发贷款合同金额5.5亿元，目前实际贷款3.43亿元，总建筑面积27.65万平方米，总套数1735套，剩余套数1219套。
3.商品房库存大幅增加，部分去化周期高于合理区间。6月末商品房可售面积273.27万平方米，比去年同期增加49.18万平方米，增长21.95%。其中：住宅商品房可售面积170.75万平方米，比去年同期增加43.55万平方米，增长3
4.24%。非住宅商品房102.52万平方米，比去年同期增加
5.63万平方米，增长4.44%。全市新建住宅商品房库存去化周期为14个月，同比上升5个月，其中比较严峻的是桑植县住宅库存去化周期为21个月，超过了18个月的合理期限；全市非住宅库存去化周期是30个月，同比上升6个月，其中比较严峻的是慈利县和桑植县，非住宅库存去化周期分别为47个月和42个月。
二、房地产融资和银行资产质量状况
1.房地产贷款继续增加，增长幅度趋于平缓。2020年6月末房地产开发贷款余额63.89亿元，比年初净增5.62亿元，增长9.64%；比去年同期增加3.65亿元，同比增长6.06%，同比增幅比去年同期上升5.48个百分点。个人购房贷款余额159.72亿元，比年初净增14.61亿元，增长8.86%；比去年同期增加26.65亿元，同比增长17.43%，同比增幅较去年同期回落&61个百分点。房地产开发贷款和个人购房贷款合计为223.61亿元，占张家界市各项贷款总额的25.71%。其中个人购房贷款占各项贷款总额的1&36%。说明张家界是一个消费型地区，房地产相关贷款占比约为1/4。
2.银行资产质量状况整体良好，但房地产开发贷款不良率高企。6月末张家界市银行业不良贷款余额7.86亿元，上半年新增4865万元，同比减少
3.40%，平均贷款不良率为0.9%。其中：个人住房贷款不良率为0.3%，个人购买商业地产贷款不良率为1.44%，房地产开发贷款不良率为
4.68%。房地产开发贷款不良率远高于平均贷款不良率，应引起高度关注。加之目前张家界市过多的存量和在建的商品房，预估平均库存去化周期约5年的状况下，房地产开发贷款的不良率存在更进一步恶化的可能。
三、存在问题及制约因素
1.棚改规模大幅下降，对商品房的销售构成较大影响。纵观2016年〜2018年张家界市房地产的价量齐升，一房难求的火爆局面，主要得力于国家的棚改货币化安置政策。2016年,2017年.2018年棚改套数分别为13147套,10348套,13740套，货币化安置比例分别为60%、100%、53%，棚改货币化安置面积与当年全市住宅销售面积的比例分别为5&41%、63.52%,67.81%，均超过全市住宅销售面积的一半，棚改货币化是张家界商品房去库存和价量齐升的主要推手。2019年〜2020年，张家界市安排棚改6091户和5189户，较2018年大幅减少55.67%和6
2.23%。同时货币化安置比例也进一步下调为47%和22.4%，棚改政策的重大调整将导致本地购房“刚需”和购买力大幅减少，而且政府提供一批限价商品房更是抑制了房价的上涨空间。2018年3月份，张家界市政府出台了《张家界市中心城区限价商品房管理办法（试行）》。该办法要求新开工商品住房项目要按10%比例配建限价商品房，销售对象为中心城区被征收拆迁户，且价格实行政府限价管理。
表2张家界市棚改情况表
2015年2016年2017年2018年2019年2020年
1.棚改套数（奈）250013147103481374060915189
上海周边适合一日游的地方2.榔改货币化安置比例（％）46%60%100%53%47%22.4%
3.棚改货币化安置的住房面积宜兴市
（万平方来）
13.87910014940.415.94
4.当地住宅销售面积（万平方米）8&2113
5.25157.43219.73207.29
5.槪改货币化安置面积与住宅销售
面积的比例（％）
15.64%5&41%63.52%67.81%19.48%
2.市场购房意愿下降，商品房销售量大幅减少。新冠疫情发生以后，老百姓的消费观有所变化，认识到拥有稳定的存款或可以快速变现的资产是应对任何可能发生的疫情最好的办法。受新冠疫情影响，区域内旅游消费业低迷、居民收入下降，必然对居民大宗消费的积极性产生负面的影响。据张家界市邮储银行反映：去年同期向该行送单的重点楼盘数量为6家，其中4家2019年全年共为该行带来了
3.43亿元的放款量。2020年以来，受制于新冠疫情影响，重点送单楼盘减少为3家，且送单量锐减40%。上半年张家界市建行个人住房类贷款累计发放1424笔6.43亿元，较去年同期减少518笔2.08亿元，降幅2
4.5%。在发放规模普遍减少的市场行情下，该行个贷余额新增市场份额在全市各家金融机构内排名第一。据张家界市农行反映：2020年1月〜6月，“山水澜庭”楼盘在该行共办理发放个人住房按揭贷款66笔4500万元，是2019年同期的167笔9266万元的一半。疫情发生后的2月〜6月，该楼盘仅在该行办理
发放个人住房按揭贷款23笔1433万元。而从贷款对象来看，受疫情影响最
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大的是旅游行业和在外地打工的农民工。2月〜6月与2019年同期相比，该楼盘在旅游行业及在外地打工的农民工办理个人住房按揭贷款比例由65%下降到30%以下。受新冠肺炎疫情影响，桑植县市场经济下滑，购房者相对较为谨慎。该县属于务工输出大县，大量劳动力靠外出务工获得收入，因疫情影响，大量原务工人员失业，而该县近年来城内购买商品房者大部分为返乡务工人员。据桑植农商行反映：截至6月末，该行新发放个人住房按揭贷款同比减少128笔4951万元，减幅达30%。
3.新冠疫情导致个人收入受到影响，个人购房贷款潜在违约风险加大。张家界市作为国际国内重点旅游城市，是第三产业GDP占比超70%的城市。张家界市1月〜6月接待国内外游客总人次同比下降6&31%，接待入境游客同比更是下降了96.7%，旅游总收入减少68.6%。可以预见，短期内由于疫情未绝对消失，张家界市GDP仍将继续受到冲击。如何拉动内需、刺激消费成为当前最大的问题。如疫情持续，且相关单位无有效的缓和政策，受疫情影响的旅游行业贷款客户仍将较难走出困境。旅游从业及关联人数众多，本次受疫情影响较大，部分客户收入影响大或者部分失业，短期或者临时性逾期多。张家界市交通银行根据客户实际困难，2020年2月〜5月，累计向47笔2122万元的个人房屋按揭贷款进行宽限期调整，其中逾期4笔合计14
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4.7万元。张家界市邮储银行今年共受理了19笔受疫情影响采取停息业务的住房贷款，其中10笔住房贷款借款人在从事旅游及相关行业，占比超过半数。新冠疫情在世界扩散后，外贸企业受出口贸易的制约，沿海城市劳动密集型企业出现大量裁员，该市购买商品房的多为劳务输出人员，个人按揭贷款出现多户临时性逾期，尤其是从6月份以来，大量购房者经济条件受到重挫，而自身积蓄也逐渐耗尽，导致无力按月偿还其按揭贷款。还有一部分个体工商户由于市场环境不好，将投资资金用于清偿银行个人按揭贷款，提前还清了按揭贷款。据桑植县农商行反映，该行个人房屋按揭贷款的不良及关注类较去年同期增加明显，其中不良贷款增加142.1万元，关注类贷款增加1633万元，说明新冠疫情对县域范围内的购房者影响较大，也说明一部分的购房者在交付了首付或进行了装修后，基本花完了积蓄，只能依靠每月稳定收入才能按期偿付贷款本息，一旦收入来源发生变化，贷款的风险就会相应增加。
4.房地产资金链受阻，房地产开发施工进度放缓。房地产业开发楼盘，与资金流是否充足有密切关系。银行收缩房地产开发贷款和商品房销售受阻，使房地产开发施工进度减速。疫情下房地产融资出现困难，影响开发速度。由于无法返工复工甚至失业待定，大部分人的收入会受影响，申请按揭贷款时，偿债比核算远超银行房贷规定的比例，导致银行贷款审批未能通过，影响商品房的顺利销售。商品房前期销售受阻，开发商资金不能及时回笼，影响后期商品房的开发施工进度。
四、相关建议
1.控制房价的上涨速度，保持平稳波动。目前张家界房地产市场相对低迷，对各行住房贷款业务有所影响，一是针对购房市场，可以适当放宽张家界市差别化购房政策，降低首付款比例或提高公积金住房贷款额度；二是建议政府在一定期限内降低购房契税等房地产相关税费；三是针对拆迁户或农民在城市购房的，进行购房补贴。目前张家界房地产市场相对低迷，对各银行住房贷款业务有所影响，
2.灵活设置按揭还款时间，缓解借款人压力。对符合监管要求的特定人，灵活调整按揭的还款安排，因疫情影响未能及时还款的，经认定后不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可依调整后的还款安排报送信用记录。根据客户的实际情况，给予适当的时间宽限。如从事贸易、旅游或其他受严重影响的行业，根据其实际情况，将其还款时间延长，并进行不良征信干预，使其不产生不良记录。
3.进一步降低贷款利率，减轻贷款人的利息负担和偿债压力。这次新冠肺炎的影响力，有些专家预测，将会成为仅次于第二次世界大战对世界经济的负面影响。失业率较高，特别是旅游业和娱乐业受影响最大时间最长。建议在LPR 利率的基础上，少加点或者不加点，对存量贷款和新增贷款进行利率调整，尽量减轻购房者的利息负担。
4.加大不良贷款处置力度，提高资产质量。对符合条件的不良贷款客户通过催收、清收、诉讼、核销、证券化等措施加大不良贷款处置力度，改善经营环境，提高资产质量，腾出更多资产规模支持房地产经济发展。
参考文献：
［1］李竹成.房地产经济：专业知识与实务［M］.北京：团结出版社,2001.
［2］刘秋雁.房地产投资分析［M］.大连：东北财经大学出版社,2003.
［3］周京奎.房地产价格波动与投机行为——对中国14城市的实证研究［J1当代经济科学,2005,(4)：19〜24+109.
作者简介：
陈生霞，供职于人民银行张家界市中心支行。
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