制定机关 | |
公布日期 | 2018.09.11 |
施行日期 | 2018.09.11 |
文号 | 汕府﹝2018﹞42号 |
六盘水旅游十大景点排名主题类别 | | 青天河风景区电话
效力等级 | 武隆必去的三个景点地方规范性文件 |
时效性 | 现行有效 |
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正文：
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汕府﹝2018﹞42号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：
为进一步规范我市物业管理工作，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国特种设备安全法》《中华人民共和国消防法》国务院《物业管理条例》《保安服务管理条例》《广东省物业管理条例》《住房城乡建设部办公室 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房﹝2015﹞52号）等有关规定，结合我市实际，提出以下意见： 一、理顺市、县（市、区）物业管理工作关系，明确管理主体
物业管理工作按属地管理原则，相应由各县（市、区）人民政府负责。市住房和城乡建设部门是市物业管理行政主管部门，负责指导、监督和协调全市物业管理工作，制定全市物业管理发展规划、发展目标及有关政策；市直相关部门根据职能配合县（市、区）人民政府做好物业管理有关工作。各县（市、区）人民政府应将物业管理工作纳入政府目标责任管理体系，拟订物业管理相关操作规范，督促本辖区各部门、街道办事处（镇人民政府）落实物业管理工作责任，建立长效管理机制。
二、加大行业管理力度，规范物业服务行为
（一）强化行业自律管理。根据《广东省住房和城乡建设厅转发住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（粤建办〔2018〕12号）精神，由市物业管理协会负责行业管理。市物业管理协会要加快研究制定物业服务标准规范，建立完善业主委员会和物业服务企业信息公开制度，收集汇总全市业主大会、业主委员会成立情况及物业服务企业基本情况，并在政务网站统一公开相关信息。探索建立物业服务企业红名单和黑名单制度，建立行业诚信体系，完善我市物业服务企业准入和退出机制，加强行业自律。
（二）规划建设物业服务用房。规划部门在审查建设工程规划方案时，应确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房面积按照物业管理区域总建筑面积千分之二标准配置，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米,业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，面积不少于10平方米、最高不超过60平方米。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，用在物业服务窗口和工作人员值班以及存放工具、材料等的用途。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。建设单位应在房屋预售时公布物业服务用房的位置和面积。
（三）把好物业项目承接验收关。新建项目竣工验收合格后，建设单位须向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料，并签订《物业承接查验协议书》：
1.物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
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2.设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；崂山二日游自助游攻略
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4.物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
5.物业及配套设施的产权清单；
6.物业服务用房的清单；
7.物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。
建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管
理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按上述要求办理交接手续的，物业所在地物业管理行政主管部门依照有关规定进行处罚。
（四）强化前期物业监管。实行前期物业管理招投标制度。建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》参考使用广东省住房和城乡建设厅制定的规范文本。投标人少于3个的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
（五）依法召开首次业主大会。已建成入住的住宅小区，百分之二十以上的业主可以联名向街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主应及时向物业所在地街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面报告。街道办事处（镇人民政府）应当在接到业主书面报告或业主书面要求后30日内，会同物业所在地物业管理行政部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组，按有关规定组织召开首次业主大会，依法选举产生业主委员会。引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和互相监督。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。
（六）规范物业服务收费行为。物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，严格按照有关规定执行。专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，双方协商支付手续费，物业服务企业不得向业主另收取手续费等额外费用。业主逾期不交物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉追缴。
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（七）加强住宅专项维修资金管理。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，规范使用。物业所在地物业管理行政主管部门负责辖区内住宅专项维修资金归集使用的监管工作。对计划使用和一般性使用物业专项维修资金的，由街道办事处（镇人民政府）指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对委托表决、集合表决、默认表决、异议表决四种表决方式进行约定，优化表决规则，提高业主组织的决策效率。建立应急使用物业专项维修资金的快速通道，对电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂造成功能障碍，楼体外立面存在脱落危险等危及人身、财产安全和房屋安全时，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，由业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向辖区内住宅专项维修资金管理部门直接申请使用物业专项维修资金
进行抢修后,对抢修事项及相关费用使用情况进行公示。
（八）建立化解物业管理纠纷调处机制。物业管理活动中的重大信访事项由各县（市、区）物业管理工作联席会议研究解决，县（市、区）政府要建立物业管理纠纷调处中心，开通物业管理监督工作热线，实现与“12345”投诉举报平台的互联互通，及时受理并化解辖区内物业管理纠纷；街道（镇）要建立物业管理纠纷调解联席会议制度，召集相关各方，协调解决物业管理纠纷；社区（村）要建立物业管理纠纷人民调解委员会，积极做好物业纠纷调解工作。构建以县（市、区）政府、街道（镇）、社区（村）三级物业管理纠纷调解工作机制，着力化解物业管理纠纷。
（九）加强电梯安全运行管理。开发建设单位应当选配与商品房购房合同相符的且符合国家法律法规及安全技术规范标准要求的电梯，经安装调试并经检验合格，到质监部门办理使用登记后再行交付。物业服务企业要严格落实电梯使用管理者的安全主体责任，制订电梯应急预案，积极开展应急救援演练工作。质监部门要督促相关单位严格落实电梯年检制度和安全质检责任，加强电梯安全、检验单位、维保单位监管；提供电梯维保单位目录，并向社会公示。电梯检验单位要强化电梯检验责任，确保所出具检验报告的真实性和合法
性，坚决杜绝检验走过场的现象。电梯维保单位要公布24小时值班电话，及时处理用户的报修和投诉举报问题，积极参与事故应急救援。
三、建立配套管理机制，促进物业管理健康发展
（一）建立联席会议制度。物业管理工作联席会议由街道办事处（镇人民政府）召集，由物业所在地的规划、住建、房管、城管、公安、环保、发改、工商、质监和社区居委会（村委会）、业主委员会等有关部门或组织的人员参加，商议、讨论物业服务合同纠纷以及物业服务企业变更交接等重大问题。
（二）加强住宅小区管理。同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府物业行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。对尚不具备物业管理条件的住宅小区，应当引导业主自治管理，提供公共区域保洁、绿化和公用设施设备养护维修等基本服务。属于单位宿舍类的住宅小区，由所属单位自行组织做好物业管理工作。
