珠海市斗门仍接房产有限公司、胡晓霞等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省珠海市中级人民法院
【审理法院】广东省珠海市中级人民法院
【审结日期】2022.04.08
【案件字号】(2022)粤04民终1269号
【审理程序】二审
【审理法官】宋义明杨卫星朱文春
【审理法官】唐山景点宋义明杨卫星朱文春
【文书类型】判决书
【当事人】珠海市斗门仍接房产有限公司;胡晓霞;黄露
【当事人】珠海市斗门仍接房产有限公司胡晓霞黄露
【当事人-个人】胡晓霞黄露
【当事人-公司】珠海市斗门仍接房产有限公司
长春疫情最新通报>国内四天旅游推荐【代理律师/律所】杨丛泽广东纬国律师事务所;邝君华北京市京师(珠海)律师事务所;李秋月北京市京师(珠海)律师事务所 【代理律师/律所】杨丛泽广东纬国律师事务所邝君华北京市京师(珠海)律师事务所李秋月北京市京师(珠海)律师事务所
【代理律师】杨丛泽邝君华李秋月
【代理律所】广东纬国律师事务所北京市京师(珠海)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】珠海市斗门仍接房产有限公司
【被告】胡晓霞;黄露
【本院观点】归纳双方的诉辩意见，根据本案的证据，基于上诉人仍接公司认可逾期交房，且对违约金的计算标准亦无异议，故本案二审的争议焦点在于逾期交房时间的认定。前述函件的内容是针对国有建设用地供后履约的监管方式，针对的是受疫情影响的“未按期交地、动工、竣工的国有建设用地实地履约巡查的时间”，并非仍接公司所理解的“明确发文给予履约宽限”，故仍接公司主张扣除144天的不可抗力期间的逾期违约责任缺乏依据，本院不予采纳。 【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求维持原判强制执行
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【本院查明】三、《竣工验收报告》是房屋工程的主体结构验收，离房屋达到买卖合同约定的交付标准还有一定的距离，还需要进行很多的施工。仍接公司一审时向原审法院提交2018年9月5日的工程竣工验收报告，是证明仍接公司的房屋早在三年前就完成了主体结构的竣工验收，按正常情况，无论如何都能按约定向购房者交楼。正是因为新冠疫情突发及市政工程的延误，才导致相关的装修、水电安装，消防施工等配套施工及验收的延误，最终导致验收备案延误。原审法院不依竣工验收为交楼条件，而以验收备案为交楼条件，本身也说明工程主体竣工验收之后，还有大量的工作要作，这期间，因新冠疫情的影响，导致后续的墙体工程、装修工程、安装工程、水电配套工程等大量工作的延误，是客观存在的事实，就是胡晓霞、黄露在一审中也承认新冠疫情的影响，但不同意按政府文件，而要按行业协会的倡议，因此双方意见不能统一，现原审法院完全不考虑疫情对房屋建设施工的影响，有违客观公正。还需要指出的是，胡晓霞、黄露更多的购房款是按揭贷款支付，胡晓霞、黄露的按揭贷款于2021年4月21日才支付到仍接公司的账上，在其履约客观延误的条件下，原审法院不考虑新冠疫情，不考虑政府市政工程的影响，不考虑胡晓霞、黄露实际付款的延迟，这些本因综合考量的问题均不考量，对仍接公司不公，损害了仍接公司的合法利益，为此特提出上诉，请二审人民法院查明事实，依法作出公正的判决。
正定园博园免费开放【本院认为】本院认为，归纳双方的诉辩意见，根据本案的证据，基于上诉人仍接公司认可逾期交房，且对违约金的计算标准亦无异议，故本案二审的争议焦点在于逾期交房时间的认定。具体来说，也就是2020年新冠疫情的影响导致的延期交房期间是否应当从仍接公司承担逾期交房时间中予以扣除。对此，具体评析如下： 首先，始于2020年1月23日的新冠疫情，属于不可抗力事件，是众所周知的事实。仍接公司上诉提出，其承担的逾期交房违约责任，应当将新冠疫情影响导致的延期交房期间予以扣除。仍接公司提出扣除新冠疫情影响的延期交房期间，实际上是主张变更履行期限。也就是说，仍接公司主张，因新冠疫情的影响导致停工，应当按照不可抗力的条款，认定其可以延期交房。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第4条的规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”从疫情期间的实际情况来看，为防控和抗击疫情，各行各业均采取了停工及延迟复工等疫情防控措施。因此，仍接公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。 其次，涉案房屋因新冠疫情影响导致的延期交房期间的确定。如
大连市旅游景点地图前所述，因疫情防控应急响应级别的调整，从2020年5月9日开始，建筑工程施工领域的复工复产工作趋于正常。从企业经营的实际情况来说，政府发布疫情防控应急响应级别调整为三级响应以后，企业并非当日即能复工复产，有一定的延迟和滞后。本院酌定企业复工复产的滞后期为十五天。也就是说，因新冠疫情影响导致的涉案房屋延期交房时间应当从2020年1月23日计算至2020年5月24日止，共计122天。 仍接公司上诉提出，应当按照广东省自然资源厅下发的粤自然资办函[2020]64号《广东省自然资源厅办公室关于明确近期国有建设用地供后履约监管方式的函》的规定，将因新冠疫情影响施工的不可抗力期间2020年1月23日计算至2020年6月15日止，共计144天。对此，本院认为，前述函件的内容是针对国有建设用地供后履约的监管方式，针对的是受疫情影响的“未按期交地、动工、竣工的国有建设用地实地履约巡查的时间”，并非仍接公司所理解的“明确发文给予履约宽限”，故仍接公司主张扣除144天的不可抗力期间的逾期违约责任缺乏依据，本院不予采纳。 应当指出，一审判决将仍接公司提交的2018年9月5日的房屋主体分部(子系统)《竣工验收报告》，与2021年7月2日取得的《竣工验收备案表》混为一谈，未能正确区分商品房的主体竣工验收报告与商品房的竣工验收备案证明文件的不同。商品房主体竣工，并不代表商品房已经建设完成，已经达到交房条件；主体竣工之后，还需要完成供水、供电及
其他安装装修工程，直到商品房取得竣工验收备案表，开发商才符合向购房人交房的法定条件。一审判决将商品房主体竣工验收报告视为商品房取得竣工验收备案证明文件，错误认定涉案房屋在疫情爆发之前已经竣工验收，从而导致对涉案房屋因新冠疫情影响导致的延期交房期间未予扣除的处理错误，本院二审予以纠正。 最后，根据双方在《商品房买卖合同(预售)》中的约定，仍接公司应当在2020年12月30日前向买受人交付涉案房屋。如前述，涉案房屋符合法定交付条件的交付时间应认定为2021年7月10日。因此，仍接公司的逾期交房时间应从2020年12月30日起计算至2021年7月10日止，逾期天数为192天，但应当扣除因新冠疫情影响导致的延期交房期间122天，故仍接公司实际应当承担逾期交房70天的违约责任。以胡晓霞、黄露支付的购房款884400元为基数按日万分之一的标准计算，仍接公司应向胡晓霞、黄露支付逾期交房70天的违约金6190.8元。 综上，上诉人仍接公司关于因新冠疫情影响导致的延期交房期间应当从其应当承担的逾期交房期间扣除的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决对案件事实认定基本清楚，但对涉案房屋在疫情爆发之前已经竣工验收的认定错误，致使对涉案房屋因新冠疫情影响导致的延期交房期间未予扣除的处理错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(二)项的规定，判决如下：
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【裁判结果】一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院作出的(2021)粤0403民初3367号民事判决； 二、上诉人珠海市斗门仍接房产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人胡晓霞、黄露支付逾期交房的违约金6190.8元。 三、驳回被上诉人胡晓霞、黄露的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费、保全费按照一审判决确定的收取。二审案件受理费118元，由珠海市斗门仍接房产有限公司负担63元，胡晓霞、黄露负担55元(该款已由珠海市斗门仍接房产有限公司预交，因珠海市斗门仍接房产有限公司同意由胡晓霞、黄露径行向其支付，本院不再退还，由胡晓霞、黄露在执行本判决时一并支付给珠海市斗门仍接房产有限公司)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 18:39:43
【一审法院查明】原审法院认定事实：仍接公司于2017年6月13日开工建设金逸豪苑工程，于2020年建成。 2020年9月22日，仍接公司作为出卖人与胡晓霞、黄露作为买受人签订《商品房买卖合同(预售)》，约定出卖人向买受人出售其开发建设的坐落于珠海市斗
门区(金逸豪苑)1栋1202房，建筑面积87.13平方米，单价为每平方米10150元，总价款884400元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，买受人通过商业贷款方式付款，应当于2020年7月22日前支付首期房价款274400元，占全部房价款的30%，余款610000元向珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行申请贷款支付；逾期付款责任：逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条商品房相关设施设备交付条件：1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖系统不配建；4.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.交付时电话通信线路敷设到户；6.交付时有线电视线路敷设到户；7.交付时宽带网络线路敷设到户；以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方
同意出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：(1)逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；(2)逾期超过360日后，买受人有权解除合同；买受人要求继承履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之(空白)(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。 仍接公司提供的竣工验收报告显示金逸豪苑1栋、3栋于2018年9月5日通过竣工验收，2020年10月13日取得房屋测绘报告。 2021年4月21日，仍接公司向胡晓霞、黄露出具增值税发票，载明胡晓
霞、黄露支付了案涉房屋的房款884400元。 2020年4月24日，仍接公司向珠海市富山工业园管理委员会建设局发出《关于金逸豪苑项目市政供水问题的报告》，载明金逸豪苑项目目前各项工程已基本完成，待接驳市政供水进行项目验收并交付使用，由于新城大道北市政道路升级改造建设，市政供水尚未配套到本项目，现本项目生活、消防用水急需报装接驳市政供水。 2021年7月2日，珠海市富山工业园管理委员会出具竣工验收备案表，同意对位于富山工业园乾务镇珠峰大道北的金逸豪苑工程项目竣工验收备案。 2021年7月7日，仍接公司向胡晓霞、黄露邮寄发出《收楼通知书》，胡晓霞于2021年7月10日签收。 2021年7月25日，胡晓霞向仍接公司出具《借条》，载明：本人胡晓霞现借到金逸豪苑项目部1栋1202房全部钥匙，按相关政策、法规规定，该房现已达到入住要求，故该钥匙借出后该房所发生的一切事务均由本人自行负责，一切安全责任与贵公司无关。 2021年8月23日，珠海市不动产登记中心出具《商品房地产权权属证明书》，确认坐落斗门区乾务镇新城大道5003号1栋、3栋、5-6栋房地产权利人为仍接公司。 庭审中，胡晓霞、黄露的代理人称胡晓霞、黄露收到《收楼通知书》后未收楼的原因系案涉房屋未通天燃气。 原审法院就案涉金逸豪苑小区供水设施何时与城市公共供水管网连接问题依职权向珠海市供水有限公司发函调查。珠海市供水有限公司复函称，该项目二次供水设施验收时间为20
20年12月29日，室内外给水管道验收时间为2021年1月11日，根据《珠海市供水用水管理条例》，2021年1月11日供水设施竣工验收合格日为该项目连接正常供水时间。 原审法院就案涉金逸豪苑小区燃气管道何时与城市燃气管网连接问题依职权向珠海港兴管道天然气有限公司发函调查。珠海港兴管道天然气有限公司复函称，金逸豪苑小区为精装＋毛坯交付，交付前我司进行安全检查，检查合格后，我司在2021年12月3日受理通气点火业务。
