201*1128_长沙市201*年房地产市场总结及13年市场预测 中欣楚天逸品方案
长沙市201*年房地产市场总结及13年市场预测
1、市场综述
二级市场201*年前10天坛门票多少钱一张月，长沙市地区新建商品房网签11658万平米，同比减少214%，其中内六区新建商品房网签8234万平米，同比减少212%。
三级市场201*年前10月，长沙市地区二手房成交面积为2526万平米，成交套数为23743套，同比分别减少289%、20.49%；其中内六区二手房成交面积1743万，成交套数为15655套，同比分别减少214%、149%。
总的来讲由于整体市场成交不景气，销售放缓，在供应量与去年基本持平的情况下，新建商品住宅市场依然维持供大于求的现象，商品住宅存量些许积压；二手房市场仍处于下行阶段，持续低迷。
2、宏观经济海陵岛十里银滩需要门票吗
国内经济增速放缓201*年1季度GDP增长率为1%，在总理的政府工作报告中预计201*年GDP增长的预期目标为5%。今年经济发展基调是“稳中求进”；国内通货膨胀压力减小201*年5月CPI下降至0%，预计201*年CPI年增长率为9%，较去年同期通货膨胀情况有所改善；
数据显示，201*年前10月，全球房地产投资物业市值增长了4%，其中亚太地区以山西自驾游必去的十个景点14%的增长独占鳌头。这使得亚太区房地产市场规模成为全球第二，与美国的差距也缩小至仅201*亿美元。亚太区的交易总量占全球交易量的比例达到46%，首次超过欧洲，成为交易最活跃的地区。
1中央政府
1月31日，总理在国务院第六次全体会议上强调“要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”； 6月10日，发改委新闻办发文辟谣《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造；
6月14日，央行发文批评个别媒体称“首套房贷利率最低可7折”，有意曲解央行政策意图；
6月19日，住建部通过《人民日报》喊话，佛山有哪些景点称要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”；
自201*年6月起两次下调存贷款基准利率在当前楼市快速明显回暖的背景下，此次降息对楼市的影响将较为明显。对于开发商而言，融资成本更低；对于购房者而言，观望的气氛会再次降低。
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2地方市场动态
十年变迁，土地价值快速飙升，最先推出的两宗地每亩起始价超过201*万元，预计竞拍的每亩单价可能还将达到3000万元。而在201*年正式启动长沙老火车北站搬迁时，长沙城市中心土地价格大约为300万元每亩，十年之间，土地价值已经实现了10倍的增长；
据悉，人行长沙中心支行发布201*年8月湖南省金融运行情况，受稳健货币政策实施影响，信贷机构仍将向中小企业特别是小微企业倾斜，为加强流动性监管和控制物价上涨，全年信贷投放或稳中偏紧；
今年四月，长沙各大银行首套房贷基本上都已回归基准利率，但与一线城市首套房贷目前普遍执行八五折相比，长沙的银行对首套房刚需信贷的支持速度较慢；今年房地产市场从3月开始明显复苏，56月成交比较乐观，对价格的支撑作用也已经体现，到了78月的往年市场淡季，达到了爆发，因为政策刺激第三季度成交量全面上涨，四季度依然居于高位，成交价格也出现了持续半年的环比微涨；11月初，长沙地铁2号线19个站主体全面建成；12月长沙预计有36个项目开盘，环比大增44%。
4、宏观经济
201*-201*年，受全国经济环境影响，长沙市GDP增速也有所放缓，但人均可支配收入仍保持了良好的上涨态势，城市及公民财富基础依旧稳定。
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5、二级市场
201*年上半年住宅供应量分析
完成投资额实现增长，但施工面积、新开工面积和竣工面积出现全面下滑。
1-6月商品住宅批准预售面积3926万平米，较去年同期明显回落。
整体住宅成交量及价格分析
商品住宅成交面积3347万平米，成交均价5784元/平米。
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6、201*年房地产市场预测
随着十八大的召开，政府提出了以下几个工作指标宏观环境经济增速放缓不可避免，调结构更加重要；（1）过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免；
（2）调结构更重要，政策更注重经济发展的质量和效益。
从十八大看房地产业走势调结构背景下政策总体偏紧，房地产业进入平稳发展期变经济发展方式，以调整经济结构，实现经济增长与质量的同步提升，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。
房地产政策继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善；（1）坚持房地产调控有利于促内需调结构；
（2）抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出；（3）推进保障性安居工程建设，实现居民住有所居；（4）房产税等长效机制将逐步完善。
房地产业走向城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展；（1）城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力；
（2）未来十年潜在住房需求120亿平米，相当于目前销售面积12倍以上城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力；
（3）居民收入持续增长提高购买力，刚需、改善性需求逐渐释放。
以上指标的出台，无疑是给初步回暖的楼市吃了定心丸，拉动全国的经济发展，依然是主靠房地产行业。
通过201*年的市场表现来看，中小户型、高性价比和品质大盘在市场销售低迷的情况下表现坚挺，而滞销的多为大户型和低品质楼盘。旺市下，楼盘可以靠不断追加成本来炒作实现走量，而淡市下更多的要靠产品的品质、性价比来吸引客户。201*年，住宅产品结构将进一步细分，对品质的追求将再上台阶。住宅的开发、购买（无论是自住还是投资）依然维持理性，居住本质将成为购房者购房的首选因素。
种种现象表明201*年，长沙楼市将依然向买方市场靠拢。开发商需根据自身情况，合理制定营销策略，迎合客户，才能在当前政策环境下，达到量价齐升。
世联地产中欣楚天逸品项目组
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扩展阅读201*年宁乡房地产市场总结及201*年市场预测
201*年宁乡房地产市场总结及201*年市场预测
201*年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。迈着201*崭新的脚步，回首201*年的宁乡楼市，我们作出如下盘点和探索。
201*年，在大环境经济增速放缓，房地产调控政策持续的背景下，宁乡房地产市场得益于复合型县域经济的强劲崛起、交通区位优势日益提升，工业及旅游、商贸等第三产业日益兴旺，城镇化进程不断加快等利好因素推动，全县通过扎实“两帮两促”，开展域外宣传，举办第三届宜居文化节、出台活市促销政策等措施，房地产市场投销由谨慎滞缓向信心增强转变，尤其是销售宜居节会有效助推下，整体平稳上扬，形势不断向好，书写了201*年宁乡房产寒冬绽放的精彩编章。201*年市场盘点(一)市场运行情况1、投入情况
开发企业当前全县在册房地产开发企业126家，111家在我县拿地或已运作项目，目前二级资质企业3家，三级资质企业54家。
项目总量全县房地产市场项目总用地规模22443亩，已落实用地12110亩，总建筑规模2210.7万m2，总计划投资额610.17亿元。全年市场有续建、新建、意向项目82个，开工建设项目78处(去年同期76处多2处)。其中跨年度续建38处(上年同期39处)、续建新开工29处(上年同期22处)、新开工项目11处(上年同期15处)。
当前运行情况全年完成实物建设量220.55万平方米、投入321亿元，同比增长164%(去年同期381亿元)；其中跨年续建项目38处、完成建设1102万m2、实现投入20.73亿元；续建新开工项目29处、完成建设766万m2、实现投入125亿元；台山下川岛自驾游攻略新启动项目11个、完成建设287万m2，完成投入23亿元。2、供需情况
市场放量全年在售项目62个，占总建筑规模的251%；全年新建商品房预售591栋、17742套、190.11万m2，同比增涨416%；其中住宅13948套、1661万m2，同比增涨404%。
市场销量全年新建商品房销售10595套，同比增涨188%，销售面积1206万m2，同比增涨106%，销售金额5912亿元，同比增涨162%，成交均价4151元/m2，同比增涨95%。其中住宅销售9685套、116万m2、4947亿元、均价3725元/m2，同比分别增涨20.36%、111%、188%、93%。(二)、市场特点
1、政策激活，销售攀高。元月份国家房地产业调控措施没有放松，限价、限购措施持续影响房地产市场。但我县5月份和11月份两次出台了首套房契税优惠政策，刚需的到有效释放，销售总量较去年同比增加，市场整体理性上扬。全年商品房销售10595套、1206万m2、5912亿元，同比分别增长354%、373%、366%。故宫三处不宜拍照其中住宅销售9685套、1160万m2、4947亿元，同比分别增涨447%、334%、472%，占商品房销售面积的90.04%；非住宅销售910套、146万m2、965亿元，同比分别增涨147%、14%、180%，占商品房销售面积的96%。
2、价格稳健，涨幅理性。1-12月份全县商品房均价为4151元/m2，同比上涨95%。其中非住宅均价7996元/m2，同比上涨10.87%；住宅均价3725元/m2，同比上涨93%(其中别墅均价6226元/m2，多层均价2817元/m2，电梯房均价3732元/m2,同比分别上涨64%、92%
、91%)。由于我县商品房价格处于“价格洼地”，随着地价、造价等成本因素影响，在国家限价的大背景下，我县房价不再井喷上涨，但涨幅较为理性。12月份全县商品房均价为4375元/m2，同比上涨221%，环比上涨55%。其中非住宅10656元/m2，住宅3884元/m2。
