房价控制目标大限已至 楼市狂飙能否转向？成都到四姑娘山高铁
3月31日是各地公布今年房价调控目标的最后一天。一线城市作为全国房地产市场的风向标，政策调控和各方利益博弈都处于深水区，房价调控目标迟迟不能出台在意料之中。而全国绝大部分城市都还未推出调控目标，到底是波澜不惊还是暗流涌动？在全国各地的房价控制目标中，最抓人眼球的莫过于北京的“稳中有降”。在目前我国房地产政策大环境背景下，北京版的房屋价格“稳中下降”该怎样操作？能否达到“降”的目的和效果？而业内人士对房价调控目标的效力并不看好，房价调控目标能否成为遏制高房价一个强有力武器？中国房地产市场在“最严厉调控”下将何去何从？ 一、最后期限已至 房价调控目标公布
1、公布大限已到 多数城市“失约”调控目标
国务院2011年初发布的“新国八条”中规定，各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。但据《经济参考报》3月28日报道，大限将至，包括京、沪、穗、深四大一线城市在内的全国多数城市仍未公布房价调控目标。（广东《南方周末》）
虽然多数中小城市“爽约”，但大城市们基本抢在最后期限前“完成”了房价调控目标的发布任务。截至3月31日24时，据记者不完全统计，全国共有97个城市公布了房价控制目标。四大直辖市、五个计划单列市
无一遗漏，省会城市及首府城市中仅有西宁、呼和浩特两市“爽约”（西藏不在此番调控之列，故将拉萨排除在外）。（北京《中国房地产报》）
江西武功山旅游2、城市相互看齐 房价“调控目标”四平八稳
截至3月31日早上8点，全国600多个城市中仅60多个城市公布房价控制目标。然而就是这60多个近期密集出台限价目标的城市引起了一场舆论纷争。由于居民支付能力不好计算，且指向不一致，因而各地都心照不宣地采用了GDP和人均收入指标，指向一致，增幅在10%左右。 “如果大家把涨幅都定得比较低，就你定高了，那你肯定马上就被问责；但现在大家都这么定，就法不责众了。” 北京大学公共经济研究中心研究院资深房地产专家韩世同表示。（上海新民网）
随着上海率先出台控制目标，京、广、深等一线城市日前已全部出台房价调控目标。
上海要求2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。
广州：3月29日，广州市发布，年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。
深圳：3月29日，深圳市确定，新建住房价
格指数的涨幅低于本市年度生产总值和常住人口人均可支配收入的增长速度。
北京：3月29日，该市确定，加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。 北京是已公布调控目标城市中，唯一明确提出房价要比去年下降的城市。
出台房价控制目标的二线城市，无不参考GDP增幅与城市人均可支配收入，房价涨幅无不低于10%，个别甚至高达15%。
杭州：3月30日，杭州市政府公布了2011年市区新建住房价格控制目标：低于年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。据悉，2011年市政府提出的全市国民经济和社会发展的主要预期目标建议为：生产总值增长11%左右，城镇居民人均可支配收入增长11%。
沈阳：目标措辞同上。据《沈阳市2011年政府工作报告》显示，2011年城市居民人均可支配收入增长的预期目标为12%。
济南：目标措辞同上。该市2011年城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入均增长12%。
宁波：目标措辞同上。根据宁波2011年国民经济和社会发展计划草案，2011年宁波市区居民人均可支配收入增长目标为10%。
西安：目标措辞同上，但“低于”改为“不高于”。据悉，2011年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长15%。
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青岛：目标措辞同上。据悉，青岛市“十二五”规划纲提出城乡居民收入增长与经济增长保持同步，年均增长11%。
厦门：目标措辞同上，但强调“明显低于”。据悉，2011年厦门GDP预期增长15%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入预期增长12%。
三线等其它城市也遵循了一二线城市控制目标制定的两大依据，房价涨幅目标徘徊于10%。
这些城市的房价调控内容都大同小异，措辞小心，不求冒尖，但求无过。（北京《市场导报》）
3、国八条被钻空 调控目标成了文字游戏
公布一个房价控制目标为何如此之难呢？一个主要原因是已经公布出来城市房价控制目标遭受到社会的广泛质疑甚至抨击。从已经公布城市的房价控制目标看，有这样几个特点，这些特点也是社会民众非议最多、最不满意的地方。一是普遍与GDP增速挂钩；二是普遍在10%左右，许多城市高于10%；三是都是涨幅指标，没有一个城市确定为下降指标。社会民众得出的结论是，房价控制目标成为了涨价目标。按照这个涨价目标一些城市房价非但不能降低而且还要涨价，因为，一些二线特别是 地市级城市本来房价涨幅就不到两位数。如此确定个两位数涨价目标，房价岂能不涨。确定如此房价控制
目标不仅不能降低房价，反而成了助推房价上涨的新推手。
房价控制目标与GDP增速挂钩必然出现两位数以上的控制目标。因为，大部分省份城市GDP增速都在两位数以上。当然，如此确定房价目标也不能全怪罪地方城市政府。国八条要求：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。国八条要求首先根据当地经济发展目标确定，地方城市就看中这一点，却没有看中国八条要求的另外两个指标：人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。这是国八条本身存在的被地方城市抓住的“瑕疵”。（北京中国网）
北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋说，“房价调控目标简直就是一个笑话，没有一个城市提出要降价的，都是与GDP或者人均可支配收入涨幅挂钩。可是，房价统计数据以哪个版本为依据？如果按统计局数据，北京房价涨幅从来没有超过10%”。潘石屹也认为，这是地方政府在迫不得已的情况下玩的文字游戏。这从侧面也说明市场的价格应该由市场来决定。（广东《21世纪经济报道》）
二、中央地方博弈 楼市调控陷入僵局？
1、中央未雨绸缪 调查组摸底房地产调控
北京购物攻略哪里便宜 各地现已公布的房价控制目标，除了北京市独唱稳中求降以外，其他各省市均未提“降”字。一场中央与地方政府的博弈在这场房价调控目标中演绎得淋漓尽致。国务院开始对地方政府在房价控涨指标制定过程中忽视“当地居民购房支付能力”的做法，表现出不满。
3月30日，住房和城乡建设部（下称住建部）下发通知，要求地方政府酌情调整已出台的房价控涨指标，并强调，在依据“当地经济发展目标、当地人均可支配收入增速”确定房价控涨指标时，必须考虑并且参照“当地居民购房支付能力”。十分微妙的是，在住建部向地方建设厅局下发该文件的同时，国务院办公厅亦向全国各省、自治区、直辖市和计划单列市政府转发了这份通知。尽管地方政府对“重调指标”一事模棱两可，但来自中央政府的压力，令这场调整或难避免。除此之外，国务院派出八个调查组，分赴全国各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。这都说明，中央政府正在未雨绸缪，希望及早做出应对，防止政策被再度架空。（北京《中国经营报》）
中国房地产学会执行会长、北京房地产学会常务副会长陈贵表示，对于承担拉动地方经济重任的房地产来说，个别地方政府可能并不想调控。就目前这些城市公布的全年上涨10%左右
的房价调控目标，充分说明了地方政府的不情愿情绪，也可以说是试探性的。（广东《南方周末》）
站在地方政府角度来看，不为自己设置过于严苛的房价调控目标，可谓十分“明智”的选择。一来房地产早已经成为地方经济支柱，政绩需求倒逼地方官员必须保证GDP不滑落，那么让二者同步内在逻辑
不言而喻。二来从过往经验看，多数城市房价增幅都能控制在两位数以内，完成设定目标易如反掌，可以免于被问责。（北京《新京报》）
2、地方纠结难解 房价调控难舍土地财政
一些一线大城市将房价与GDP挂钩的调控目标，又引来了不小的争议，那些真正的刚需购房者显然非常失望。地方政府对土地财政的依赖，是房价目标最终异化为“涨幅目标”的重要原因。从某种程度上讲，正是房价控制目标的制定，将中央政府的目标与地方政府利益诉求的不一致完全表现出来，也将地方与中央的博弈显性化。
“只要土地财政不改变，地方政府一定是房地产泡沫最大的受益者，此次房价控制目标的公布显示出残酷的事实，中央政府基本上在与所有的地方政府博弈，他们拿着行政之矛攻地方政府的厚盾，胜算不大。”财经评论人叶檀表示。（《上海证券报》）
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此外，货币超发、土地有效供给不足等问题，也是令地方政府“矛盾且无可奈何”的原因。“地方政府既不控制货币的供给，也不控制土地供应的指标，却让地方政府去控制房价，多少有些可笑。”某业内人士如是说。
“如何权衡，现在地方政府也很纠结。”陈国强告诉记者，多个城市“敷衍了事”地公布目标之后，现在
中央又用一纸通知将难题交回地方政府。对地方政府而言，再调整目标的可能性不大，但是如果继续博弈下去，又担心会激发新一轮调控政策出台。（北京《中国房地产报》）
3、地方执行不力 房地产调控再遇“老大难”
现实地看，除去可能的行政问责，地方政府很难到强力执行的动力。每轮房地产调控，多数集中在迅速冻结购房需求，而对于土地财政、货币政策等支撑房价泡沫的因素很少涉及。
以货币环境来说，中国已经持续了三年的天量信贷，而宽松的货币政策是2009年之后房价高涨的重要原因。虽然从去年下半年至今，央行多次提升存款准备金率，并达到了惊人的20%，冻结了一定的银行可用贷款额度，但是人们看到的另外一个事实是，每月新增贷款依然没有回归到经济的正常状态。现在，每个月至少5000亿的新增贷款，最低17%的广义货币增速，都使得提升存款准备金率政策，显得杯水车薪。 如果这样的
货币格局持续，而又不快速加息，以遏制货币的扩张对房地产市场的冲灌，地方政府有调控房价之心，或许也缺乏贯彻之力。第三轮房地产调控，再度遭遇地方政府执行力度不够的“老大难”问题。（北京《新京报》）
三、北京独提降价 房价松动仍是奢望
1、首提稳中有降 北京方案设计相当巧妙
逼近国务院所要求的房价控制目标公布的最后时限，市场的焦点都集中在了各地公布的房价调控目标上。3月29日晚间，北京市政府公布2011年楼市调控的“控涨指标”，首次提出房价“稳中有降”。而在此之前，大多数已经公布控涨指标城市的控涨指标则只是模糊的表述为“低于本地人均可支配收入增速”，“控制”目标几近等于“涨价”目标。 （北京《经济观察报》）
“牛、高、滑”，这是高策地产顾问机构董事长李国平在北京房价控制目标公布后的第一时间给出的评价。北京方案，设计的相当巧妙。它只规定今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。什么是普通住房？可以进行产权交易的有两类：一类是经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等保障性、政策性住房；另一类是普通商品住宅：即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；各地情况有差异，中央允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
针对这部分住房价格，北京市提出要保证其“稳中有降”，逻辑上非常合理，这部分住房是自住需求，尤其是刚需的集中领域。从实施效果来看，也比较容易达到目标，因为这两年全国大搞保障房建设，尤其是北京、上海等大都市，今年保障房的出售量会比去年大增，自然会拉低成交均价，而且供应多点，还是少点，政府是可以控制的。
而针对非普通住房价格，比如高档房、大户型、低密度等，并不做房价控制方面的限制，这也是对市场机制的一种尊重。去年中央经济工作会议提出：逐步建立保障性住房体系和商品房体系，北京这种做法符合中央精神。当然，当前还有限购、限贷等措施抑制投资投机性需求，并非全面放开高档住宅市场了。 （北京《经济观察报》）
2、京版调控模式 房价下降恐怕只是忽悠
当多个城市将今年房价调控确定为增幅不超过10%的目标以后，北京市公布的调控目标首次出现 “降”字，受到社会舆论一致好评。然而，接下来的问题是，在目前我国房地产政策大环境背景下，北京版的房屋价格“稳中下降”该怎样操作？能否达到“降
”的目的和效果？
三甲和三乙医院的区别大吗 首先，北京版的房价下降模式，对于商品房市场而言，是有条件限制的，即“新建普通住房价格”，也就是说，降价房屋的范围有限制：一是“普通住房”，二是“新建”的。这里需要厘清的一个概念是，“普通住房”容易理解，就是套型90平方米以下（有的城市确定为144平方米以下）、住宅小区容积率1.0以上的普通商品房；但是，“新建”的概念就很模糊了，是指2011年新入市销售的普通住房、还是指2011年开工建设的普通住房呢？官方报道并没有对此做详细解释，假如是后一种情况的话，普通住房价格“稳中有降”的目标对消费者来说，短期内没有意义，因为即使是普通商品房从建设到销售也需要两
到三年时间。
其次，没有说通过什么途径来实现“稳中有降”？从目前的政策来看，房屋价格形成分为两种情况：政府定价和市场机制。政府定价的房屋多为保障房，市场调节的为商品房。那么，我们现在一般意义的普通住房，多指是商品房，这种住房除了极少数的限价房以外，都是以商品来销售的。既然北京版的房价调控目标，并没有对除“普通住房”以外的商品房价格作出“降”的目标设定，单纯的以市场机制模式来降低“普通住房”价格的目标就很难实现。因为在一个城市的中高档住房价格持续处于涨势的前提下，“普通住房”价格必然受其影响，是很难降低的。这时候，唯一采取的方式就是将原本属于商品房序列的 “普通住房”，以行政方式纳入调控范围，强制降价，然后政府出资将市场价与政府强制降低后的差价补贴给开发商。显然，这样的结果，并非是真正意义的降价。
再次，自去年4月国家出台“国八条”开始，加之今年国家高调宣布并实施建设1000万套保障性住房，我国房地产市场保障房的归保障、市场的市场，这样双轨制的政策渐渐步入正常，并获得社会认可。可此次对普通住房价格调控为“稳中有降”的北京版模式，将住房市场“一分为三”，除了保障类和市场类以外，又从市场调节的范围内分离出“普通住房”，以行政手段调控价格，这样的趋势与房地产市场化整体走向是相悖的。（上海《每日经济新闻》）
3、或引降价预期 房地产恐将陷入冰冻期？
3月29日晚间，北京市人民政府下发通知，公布2011年度新建住房价格控制目标。有关目标的描述仅有非常简单的一句话：新建普通住房价格与2010年相比“稳中有降”。这是截至目前为止已公布房价控制目标的诸城市中唯一提出降低房价的。而几乎与此同时，上海、广州、深圳等一线城市也公布了房价控制目标，而
