基于Internet的房地产数字化营销分析内容提示：从购房者学历、房地产独特的商品属性、网络营销的广告低成本等方面入手，分析了房地产网上数字化营销的可行性，以及目前房地产市场网络数字化营销的运作情况，探讨了房地产数字化营销的实现机理，并展望了房地产网络数字化营销的发展方向，即从平面型、文本式的广告模式，向 延伸阅读：Internet体验式购房全程营销定单式购房房地产数字化营销
0前言
随着计算机技术和网络技术的发展，给各行各业的生产和销售模式带来了翻天覆地的变化，房地产行业也不例外。由于房地产的不可移动、期房销售等商品属性，传统的销售模式很难适应这种商品的宣传推广需要，基于互联网的数字化技术在房地产市场的运用，使这个行业由过去的做报纸、户外看板等静态的广告宣传，向消费者“体验式购房”、定单式购买等销售模式发展，能够很好地满足不同购房客户的个性化需求。（参考《》） 1房地产网上数字化营销的背景分析去北京的旅游攻略
1.1购房者学历、受教育程度的不断提高，为房地产的网上数字化营销提供了充裕的客户源
作为房地产开发二线城市的南京市，其购房者的数据统计很具有代表性，具有大专和本科学历的人已
北京世园会一日游攻略2022经成长为潜在的购房主流，并正以惊人的速度在增长。2004年南京平均购房者的学历分布，见表1所示。
通过对2004年第1~4季度的学历分布对比发现，具有本科学历的人比例始终处于上升阶段，具有大专学历的人比例稳中有升，高中、中专、技校和初中及以下的人比例一路下滑，第4季度在购房者中比例最高的是具有大专学历的人，为42.2%，其次是具有本科学历的人，比例为39.9%，而具有高中/中专及以下的人比例仅占13.6%，且不断减少。[1]从互联网上了解房地产公司、房地产项目的比例在逐渐提高，有关调查表明，中国著名的房地产开发公司中海公司40%~50%的客户是从网络上认识、了解中海的。
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随着消费者学历水平的提高，据决策地产研究中心2004年度研究报告显示，各媒体广告对消费者决策影响度如表2所示[2]。
从上表可以看出，购房者的决策受网络的影响为37.1%，仅次于亲友推荐，高于售楼处广告、报纸广告、电视广告和户外广告。相信随着购房者学历的提高和信息认知途径的改变，网络广告对他们的消费决策影响将越来越大。
1.2基于Internet的数字化营销模式适合于房地产这种独特的商
品
从销售的角度来看，商品房的最大特点在于它依附于土地、非工厂化、非标准化生产，销售的往往是期房。作为普通的消费者，在房子没有建成前很难判别房屋是否适合自己，也很难想象出将陪伴自己一辈子的居住环境是什么样子的。同时，期房销售是在没看到产品的情况下先付钱，消费者存在认知风险，很多消费者可能一生只有一次这样大的消费，没有消费经验以及巨额支付时的慎重性，决定了他们迫切需要尽可能多地了解产品的信息。
互联网便成了他们获取所需房地产项目信息的便捷途径。在网络上进行数字化营销，可以通过Flash、BBS论坛、网络游戏等互动参与的方式，系统化、立体化、最大程度地向潜在客户宣传自己产品的特征，渲染本项目的开发和设计理念，让普通消费者在轻松、无形中认知产品的特征，认同、向往该住宅小区的生活方式，以此来打动消费者。
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1.3房地产网上营销的广告低成本使许多开发商（代理商）愿意选择这种营销模式
商品房网上营销有2种模式，一种是把产品的各种营销表现放在专业性的房地产广告网站上，如www.soufun,www.njhouse365。另一种是放在自己公司的主
页或本项目的主页上。由于知名的专业性房地产门户网站影响大，因此它是一个做网络广告的好平台。
网络广告与报纸广告、电视广告相比，其费用是最低的。以某市快报为例，其头版整版的广告费用为6万元/d；而同处该市的房地产信息网（房地产门户网站），最好广告位的广告费用3.8万元/周。随着消费者获得信息习惯的改变和网络信息获得的便捷性，决定了网络广告的宣传效果将超过报纸广告。
1.4Internet的飞速发展为房地产的数字化营销提供了很好的平台
从最初通信速率仅为50bps的电传打字机，发展到千兆以太网、商业运营的80Gbps的SDH，到目前最大传输容量达50Tbps的光纤传输，以及主要用于虚拟化交易、视频点播的Internet2的发展，互联网的飞速发展给整个营销市场带来了翻天覆地的变化。
消费者在家中可以方便快捷地上网浏览各个楼盘的产品介绍及项目周边配套等文字、图片、影音资料，通过比较不同产品的特点，综合分析不同楼盘的性价比，选择一套最适合自己的住宅产品。
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2房地产市场网上数字化营销的运作情况
2.1专业房地产网站的广告发布
以南京为例，南京房地产信息网（www.njhouse365）是南京
市房管局主办，是南京市房地产的门户网站，集房地产新闻、网络广告、信息查询、业主社区、BBS
论坛于一体的专业化网站，日均访问量70000多人次，是一个非常好的网络广告宣传载体。开发商（代理商）可以在该网站上租用一个广告位进行广告发布或者建立一个住宅区的虚拟社区，这种数字化营销模式已渐渐被开发商（代理商）接受和重视。
2.2知名房地产公司的数字化营销
国内许多大型、特大型房地产企业都很重视网上数字化营销宣传，如中海公司就开发了“法胄传奇”房地产网络情景游戏，在游戏中渲染一种生活方式，以情景感染式的营销模式宣传自己产品的特征，让消费者先有一个网上的“精神家园”，这是一种非常直观有效的营销宣传模式；万科的网上全景样板房，以虚拟实物的形式给消费者传递一个直观的信息，让非专业的购房者能明确地知道这套房子是否适合自己，很有效地减少了开发商与购房者之间的“信息不对称”所造成的矛盾。
3房地产网上数字化营销的运作机理故宫和故宫博物院门票一张吗
3.1软件开发层面
软件开发采取定义应用需求的原型生命周期开发法[3]，运用虚拟现实技术、3D等技术建立可以表现三维空间、人机交互式等操作环
