文/唐瑄 刘丽杰 贝壳研究院高级分析
师
2022年，在房企风险外溢、疫情
频繁扰动等因素影响下，我国房地产
深度下调，是在一个长期下行的周期
里叠加了短期下行力量。长期下行周
主要是由城镇化速度放缓、人口出生
率下降、老龄化程度上升的基本面所
致。需求下降、疫情扰动放大了房企
风险的外溢性，加重了居民购房的观
望情绪，使得短期市场修复艰难。
长短期因素叠加给市场运行带白水洋旅游攻略 白水洋旅游景点
来诸多不确定因素，不利于市场平稳
健康发展。因此，房地产调控政策和
金融政策在防风险、保交楼和稳需求
等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面？住房需求释放有何新的特点？明年市场量价会不会再现大幅下降？带着这些疑问，本文将从影响供给侧和需求侧的关键变量展开分析，以期到市场新平衡的答案。一、供给侧：从积库存到去库存影响供给侧的关键变量为供给量和价格的变化。拿地减少不会导致短期缺货。截至2022年10月，全国新建住宅销售面积累计同比下降约26%，住宅新开工面积累计降幅约39%，住宅用地成交规划建面累计降幅超40%。拿地和新开工降幅明显大于销售，拿地和新 2023年房地产市场展望：以稳为主的供需新平衡
供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面？住房需求释放有何新的特点？明年市场量价会不会再现大幅下降？房地产调控政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。71
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开工又代表了未来新房[ 全文新房均为新建商品住宅口径。]的潜在供应量，这是否意味着2023年会出现新房整体供应紧缺的局面？我们认为不会。2023年市场供应端主基调以盘活存量去库存为主。
当前新房库存仍然处于高位。广义库存常用累计新开工面积减去累计销售面积衡量，即使2022年新开工和销售形成缺口，广义库存仍然在25亿平方米以上。狭义库存常用统计局公布的商品住宅待售面积衡量，特指已竣工可售的现房，主要是尾盘和积压项目，截至2022年10月，狭义库存累计同比上升约17%。一二线城市平均出清周期升至16个月，三四线城市平均出清周期超过20个月。
新房供应逻辑由“投资推动”转为“需求拉动”。过去行业逻辑为高杠杆驱动规模增长，投资拿地受市场景气度影响相对较小，因此供应端往往领先需求端变化。现在逻辑反转，企业投资需要高度依赖经营现金流，依赖销售回款，需求变化领先供给调整。由于2022年销售市场剧烈调整，企业回款及现金流受
影响较大，尽管融资环境逐渐改善，企业以需定供的决策思路不会轻易改变，对待新增库存态度维持谨慎。即使2023年销售市场修复，企业不需要大量新增土储也有足够的货源，通过加快尾盘促销、现有停工库存和正在动工还未获得预售证的项目的施工进度，以及新开工还未动工的土储，即可快速转化为可售货源。
二手房供应量稳定增长。贝壳研究院监测的重点50城[ 贝壳50城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、
大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、
合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、
南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、世界上最大的盆地
石家庄、苏州、太原、天津、温州、
武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、
重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、
嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍
兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、
珠海。]的当前库存房源量较2021年
末上升14%，2021年末较2020年末上
升13%，二手房库存供应量变化基本
稳定。受整体市场景气度影响，2022
年二手房流通速度减慢，新增房源量
较2021年同样有所下降。因为价格下
跌消费者预期不强，购房意愿减弱，
以换房为主导的市场，不买也就意味
着不卖，所以新增库存变化幅度相对
祁门牯牛降景区
平稳。
供应价格预计先降后稳。由于项
目滞销、土拍热度不高等因素，各地
对新房项目备案价下调幅度的容忍度
提高。随着政策对房企支持力度的增
加，企业在项目定价的自主权提高，
这会使得滞销盘或库存项目有更灵活
的定价空间。企业要改善资产负债表，
外部融资支持固然重要，但现金回款
仍处首要地位。2023年需求面尚未完
全企稳之前，企业依然有以价换量的
动力，新房供应价格有进一步下行空
间。二手房方面，当前重点城市二手香港酒店特价预订
房平均议价空间（挂牌价和成交价的
差额占挂牌价比例）已升至10%，处
于近几年高位。买卖双方达成合意价
需要卖方做出更大的价格让步，这一
特征还将延续，直到更多买方入场后
议价空间逐步回落。
换房退个税政策将于
九寨沟简单介绍2023年底到期，叠加核
心城市改善需求支持政策
的落地，部分改善换房需
求可能在2023年释放。
72报告
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二、需求侧：从超前消费到理性消费
居民会根据家庭收入水平变化和房价预期来调整其住房消费决策。当居民收入水平相对稳定并且预期房价在未来会快速上涨时，会触发购房者的提前购买行为，以及通过增加杠杆购买比当前住房需求更大的房子，从而形成住房消费的提前释放，体现为住房市场短期需求增加。根据对新增住房需求的测算，2017-2021年这五年的年均新增住房需求中枢在14亿平方米，但实际每年的新房销售面积均超过14亿平方米，2021年达到了15.7亿平方米。这是房价上涨乐观预期使得住房消费提前释放的结果。
2021年下半年以来，房价上涨预期被打破，截至2022年11月贝壳50城二手房房价指数已连续下降16个月，过去对房价上涨的乐观预期转为对房价持续下跌的担忧。叠加居民收入预期的降低，居民的住房消费由过去多年形成的提前消费机制转变为理性消费、延迟消费，购房偏好从追求资产回报转变为追求性价比，更加注重决策质量。因此，我们看到今年新增住房需求和销售量已经大体相等。这表明“房住不炒”真正起到了作用，现在的销售基本等同于真实“住”的需求。未来，理性消费在住房市场深
入人心，需求释放将围绕住房需求中枢合理波动。据贝壳研究院测算，未来五年的年均新增住房需求中枢在11亿平方米左右。
需求向核心城市改善体集中。
改善住房需求已经成为当前房地产市
场的主要稳定器和驱动力，全国层面
改善性住房需求占总需求五到六成，
核心城市改善需求占比更高。核心城
市住房价格高，人均住房面积小，老
房子占比高，购房门槛和需要积累的
换房成本也更高，因此待释放的改善
住房需求更强。随着稳需求政策向高
能级城市扩围深化，以改善需求为中
坚力量的住房需求有望加快释放。
三、市场展望：从“不稳”到
“稳”
2022年的新房销售大降是意料之
外情理之中的深度出清，同时也带动
销售规模与真实住房需求相匹配，接
下来市场不具备继续大幅下降的基础。
新增供应压力的减少有助于缓解市场
库存去化压力，并与中枢下行的需求
形成新的平衡。
销售总量平稳。2023年市场销售
额与2022年大体持平，预计全国新房
市场销售额同比基本持平，二手房市
场销售额略有修复。保交楼取得实质
性进展之后，消费者对购买新房的观
望情绪在很大程度上得到缓解，近期
积压的部分延迟购买需求有望在2023
年逐步释放，带动全年新房成交量略
高于新的需求中枢11亿平方米。二手
房成交略有修复主要受益于两方面。
一是二手房市场弹性大，下行期先于
新房调整且调整幅度更大，修复时同
样快于新房市场。二是换房政策利好
加快兑现。换房退个税政策将于2023
年底到期，叠加核心城市改善需求支
持政策的落地，部分改善换房需求可
能在2023年释放。
全年价格趋稳。重点城市市场价
格预计二季度到年中企稳。至2022年
11月，贝壳50城中除北京、上海等个
别城市二手房价格略高于去年同期外，
其他46个城市价格均同比下跌，部分
城市房价已实现较为充分的价格出清。
2023年一季度大部分城市新房市场仍
处化解库存阶段，新房二手房价格有
继续调整惯性，随着价格出清，成交
量在二季度后重回修复通道，价格将
逐步企稳。下半年核心城市房价在长
新西兰签证中心
时间回调后有望小幅回升，带动全年
价格整体平稳。
新房二手房市场联动性更高。
2022年下半年，新房交付风险使得消
费者对新房风险规避情绪急剧上升，
进而出现无交付风险的二手房市场韧
性强于新房市场的局面。随着供给侧
对保交楼和优质房企的支持深化，房
企资金压力实质性缓解，购买新房的
保障得到加强，加上改善换房需求的
释放，一二手市场的联动同步性有望
增强。
核心城市核心区市场稳中有升。
全国整体市场成交量基本稳定，背后
是区域结构的进一步分化，头部市场
将占据更高的份额。过去三年，市场
持续向长三角、大湾区、京津冀、成
渝四大核心城市和部分核心城市集
中。这些城市过去人口净流入较大，
需求提升快，但部分核心区新增住房
供应跟不上，依然面临住房供需缺口。
除了城市之间的分化，城市内部分化
也将延续，核心区拥有更坚实的人口
和产业支撑，其市场份额、价格走势
都将表现出更强韧性。
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