蔡成中与陈峰伟、赖小青、韦秀兰、惠州市惠城区鑫宝房产信息咨询中心房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省惠州市中级人民法院
【审理法院】广东省惠州市中级人民法院
【审结日期】2020.12.31
【案件字号】(2020)粤13民终9786号
【审理程序】二审
【审理法官】陈斯郭志文朱莉娜
【审理法官】陈斯郭志文朱莉娜
【文书类型】判决书
【当事人】蔡成中;陈峰伟;赖小青;韦秀兰;陈爱丽
【当事人】蔡成中陈峰伟赖小青韦秀兰陈爱丽
【当事人-个人】蔡成中陈峰伟赖小青韦秀兰陈爱丽
【代理律师/律所】薛志峰广东卓凡律师所事务所;李炜航广东卓凡律师所事务所;黄永军、郑广东指针律师事务所
【代理律师/律所】薛志峰广东卓凡律师所事务所李炜航广东卓凡律师所事务所黄永军、郑广东指针律师事务所
【代理律师】薛志峰李炜航黄永军、郑
【代理律所】济南野生动物园门票80广东卓凡律师所事务所广东指针律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】巴西地图高清版大图蔡成中;陈爱丽
【被告】陈峰伟;赖小青;韦秀兰
【本院观点】厦门周边一日游
上诉人蔡成中对违约事实无异议，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是上诉人蔡成中是否应承担房屋增值部分的赔偿责任，如需承担该部分责任时，房屋增值损失应如何计算。 【权责关键词】欺诈显失公平撤销代理共同共有实际履行违约金支付违约金合同约定诚实信用原则第三人新证据重新鉴定关联性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审查封冻结
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【本院认为】本院认为：上诉人蔡成中对违约事实无异议，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是上诉人蔡成中是否应承担房屋增值部分的赔偿责任，如需承担该部分责任时，房屋增值损失应如何计算。对此分析如下，上诉人与被上诉人于2016年8月23日签订《房地产买卖居间合同》后，又于2016年10月3日签订一份《合同》明确被上诉人陈峰伟可于当日开始装修。签订该合同后，陈峰伟即缴交了涉案房产拖欠的物业管理
费，装修保证金和装修垃圾清运费，并购入部分装修材料着手装修事宜。2016年10月7日上诉人蔡成中一方虽电话通知解除合同，但被上诉人陈峰伟并不同意，并于2016年10月24日诉至惠城区人民法院要求继续履行合同，直至2018年11月23日本院作出终审判决，解除涉案合同。由于上诉人是违约方，被上诉人并不存在任何违约行为，因此，陈峰伟在诉讼期间对合同继续履行的期待具有合理性，但在法院确定合同最终因原审第三被告的原因无法继续履行时，因房价上涨，陈峰伟已无法再以原价格购回相当的房屋，故房屋在签订合同到确定合同解除这一期间的增值部分应视为陈峰伟因合同解除造成的实际损失。故一审法院认定案涉房产增值部分属于被上诉人陈峰伟的损失由上诉人蔡成中进行赔偿，理据充分。关于房屋增值部分的损失计算问题，在陈峰伟申请后，一审法院曾于2018年委托惠州市建诚房地产与土地估价有限公司对涉案房产进行价值评估，认定案涉房产评估市场价值为150.25万元，该评估报告虽因有效期已过无法直接采纳，但作为参考，本次诉讼委托评估的房屋价格144.7424元较2018年的市场价格还低，一审判决以本次鉴定价值认定增值损失并未加重上诉人蔡成中的赔偿责任，故本院予以维持。另，被上诉人陈峰伟为证明其装修损失提交了相应的凭证回单，结合其购买案涉房产用以装修居住，且已着手装修事宜的情形，上诉人蔡成中主张不予赔偿该项损失，理据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉
人蔡成中的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10436元，由上诉人蔡成中负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-23 20:57:57
蔡成中与陈峰伟、赖小青、韦秀兰、惠州市惠城区鑫宝房产信息咨询中心房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
广东省惠州市中级人民法院
民事判决书
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(2020)粤13民终9786号
当事人 上诉人(原审被告)：蔡成中。
委托诉讼代理人：薛志峰，系广东卓凡律师所事务所律师。
委托诉讼代理人：李炜航，系广东卓凡律师所事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：陈峰伟。
上海虹桥国际机场 委托诉讼代理人：黄永军、郑男，均系广东指针律师事务所律师。
原审被告：赖小青。
原审被告：韦秀兰。
原审第三人：陈爱丽。
审理经过 上诉人蔡成中因与被上诉人陈峰伟、原审被告赖小青、韦秀兰、原审第三人陈爱丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初9419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡成中委托诉讼代理人薛志峰、被上诉人陈峰伟及其委托诉讼代理人黄永军、原审被告赖小青到庭参加案件查询。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人蔡成中上诉请求：1.请求依法撤销惠州市惠城区人民法院(2019)
粤1302民初9419号民事判决第四项，改判上诉人不承担被上诉人装修损失6200元的赔偿责任；2.请求依法撤销惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初9419号民事判决第五项，改判上诉人不承担房屋增值部分的赔偿责任；3.本案一、二审诉讼费等一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿装修损失人民币6200元及房屋增值损失人民币657424元无事实和法律依据，且已损害上诉人的合法权益，请求贵院在查清本案事实前提下依法予以改判，或是将本案发回重审。一、一审法院认为上诉人应当向被上诉人赔偿6200元装修损失，无事实和法律依据。首先，在本案中，案涉的房屋并未进行装修，仍为毛坯状态，不存在所谓的装修费用，被上诉人于京东购物网站所购商品根据“七天无理由退换货规则”，被上诉人可与京东购物网站协商进行退货操作或用于日常使用，而不是向上诉人要求赔偿。其次，被上诉人并未提供任何用于装修的合同、票据、收款收据等，仅仅依据没有原件的流水，认定案涉房屋为装修状态，与认定事实不符，被上诉人与他人的流水，与本案没有关联性。最后，被上诉人提交的房屋装修损失的证据，没有在举证期限内提交，也没有提交原件予以质证，一审法院在没有原件，不能核实真实性的情况下，径行对关联性等予以认定，与事实认定不符。二、一审法院认为上诉人应当向被上诉人赔偿房屋增值损失，无事实和法律依据。(1)双方签订合同的履行仍处于初始状
态，上诉人的行为并不会导致被上诉人无法另行购买房屋。在本案中，双方于2016年8月23日签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，被上诉人支付了20000元定金，2016年10月3日签订了《合同》，对双方的权利义务进行了约定。2016年10月7日，上诉人明确告知被上诉人，要求单方解除合同，不再出售涉案房产。在被上诉人仅支付定金20O00元，上诉人在无法继续履行的情况下，为减少被上诉人继续投入的损失，已经立即向被上诉人提出了解除合同的请求，并表示愿意承担相应的违约责任，但被上诉人一直不同意。而且在上诉人提出要求解除合同之初，被上诉人完全可以另行购置房产，其支付的20O00元定金，并不会导致其无法另行购置房产。故，被上诉人要求上诉人赔偿房屋差价，没有事实和法律上的依据。(2)房屋价格的变动，是市场行为的结果，属于市场交易风险范畴，不属于买方预期可得的利益范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合司义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即违约方需赔偿守约方履约后可获得的利益，但不得超过预期可得利益。在本案中房屋价格的变动，是市场行为的结果，属于市场交易风险范畴，由此造成房价上涨的收益或者房价下跌的损失并不属于双
方当事人在签订合同时可以预见的。因此，涉案房产价值上涨部分不属于买方预期可得的利益范畴。房屋增值人民币657424元已远远超出合同订立时双方可预见的实际损失范畴。合同中违约条款虽然是为了保障守约方不受损失而创设的，但这并不意味着守约方的任何扩大化的间接损失均由违约方承担。(3)房价上涨损失并不属于在签订合同时可以预见的损失根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条规定：“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”该规定精神与合同法的规定是相一致的。具体到本案中，双方合同仅约定了定金数额及买方按揭购买此房，总房款79万元，在房屋共有人不同意出售房屋时，上诉人也只是支付了2万定金，说明合同的履行仍处于初始状态，上诉人的投入成本较少。另外，被上诉人明知该房屋处于抵押状态，需进行提取还贷(赎楼)后方能办理后续的房屋转让手续，履行合同的期限相应较长，对这一时间，被上诉人知悉并应有所预计。而在被上诉人诉请继续履行合同的诉讼，案经一审、发回重审、一审重审、终审，从2016年10月24日至2018年1
1月23日才取得生效判决，这段时间较为漫长，并且惠州房价大幅度增长，上诉人根本不可能预见的了，一个合同纠纷，会从2016年持续至今。而签订合同之前的几年里，惠州房价一直处于较为平稳状态，因此，房价上涨损失并不属于被上诉人在签订合同时可以预见的损失。故此，因被上诉人自身原因导致的不当扩大损失应由其自行承担，不能以现时的房屋价值来确定房屋差价，被上诉人要求上诉人赔偿房屋差价没有事实和法律上的依据。(4)一审法院以现时的房屋价格为评估价格时点，显示公平，房屋差价损失评估不合理。上诉人认为，即使需要赔偿被上诉人的房屋差价，房屋评估价值时点也应当以被上诉人第一次起诉时(即2016年10月24日)的房屋价值为准，以现时的房屋价格计算房屋差价，上诉人是不能预见的，也是显失公平的。如若以2020年1月14日的房屋价值(1447424元)为计算标准，那么应以其与案涉合同总价790000元的差额(657424元)，按照被上诉人所支付的20000元定金所占购房总额79OOO0元的比列(即七十九分之二)，来确认应赔偿给被上诉人的数额(约16643元)。三、本案第一审、第二审诉讼费用等一切诉讼费用应由被上诉人承担。上诉人的诉讼请求有充分事实和法律依据，请求贵院依法予以支持。一审法院判决上诉人承担第一审诉讼费、保全费错误，请求贵院予以改判。
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