中山市通大房地产有限公司与陈海军、高艳商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审结日期】2020.06.11
【案件字号】（2020）粤20民终1773号
【审理程序】二审
【审理法官】长岛自驾旅游攻略何泳东赖晓筠吴合波
【审理法官】何泳东赖晓筠吴合波
【文书类型】判决书
【当事人】中山市通大房地产有限公司;高艳
【当事人】中山市通大房地产有限公司高艳
【当事人-个人】高艳
【当事人-公司】中山市通大房地产有限公司
【代理律师/律所】官兴燕云南雁序律师事务所
【代理律师/律所】官兴燕云南雁序律师事务所
【代理律师】官兴燕
【代理律所】云南雁序律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判 郑州好玩的地方
【原告】中山市通大房地产有限公司
【被告】高艳
【本院观点】个人租车本案为商品房预售合同纠纷。在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。通大公司所称本案的业主提前收楼情形属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。即使按照通大公司所述即新型冠状病毒疫情属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 【权责关键词】代理诉讼请求维持原判合同约定不可抗力催告撤销显失公平胁迫欺诈管辖质证新证据违约金支付违约金 【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与涉案业主签订的中山市
商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本院具体分析如下： 首先，关于逾期交房违约金计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以适当调整。涉案商品房买卖合同中约定：如通大公司未按约定期限交房，则按日向业主支付已交付房价款0.01%的违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而业主如未按期付款，通大公司有权要求业主每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天，通大公司随时有权在无需催告业主的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时业主还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。前述逾期交房违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显与业主因逾期付款所产生的违约责任不对等，该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定的交房时间为2018年6月30日前，但通大公司至今尚未履行交房义务，逾期已近两年，且通大公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在此情况下，若按合同约定的总房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不一个人适合去旅游的地方
足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦明显不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。 其次，关于逾期交房违约金截止时间问题。通大公司上诉主张如果业主在涉案房屋取得中山市竣工验收备案登记证且上诉人书面通知业主收楼之日前已办理收楼手续的，逾期交房违约金的截止时间应为业主办理收楼手续之日止。对此本院认为，通大公司所称本案的业主提前收楼情形属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了通大公司所称的业主提前收楼情形，通大公司可另循合法途径予以解决。本院对通大公司的该上诉意见不予支持。一审法院依据双方合同约
定，支持业主主张计算逾期交房违约金至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且书面通知业主收楼之日，该认定并无不妥，本院予以维持。 至于通大公司上诉主张因新型冠状病毒疫情属于不可抗力，其不承担疫情持续期间逾期交房违约责任的问题。本院认为，即使按照通大公司所述即新型冠状病毒疫情属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，因疫情发生在通大公司交房义务履行期限届满之后，故依照上述规定不能免除通大公司在疫情期间的逾期交房违约责任，本院对通大公司的该上诉意见不予支持。 当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。 综上，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81.26元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-25 03:38:18
中山市通大房地产有限公司与陈海军、高艳商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
广东省中山市中级人民法院
民事判决书
（2020）粤20民终1773号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，具体为中山市东区某某某某某某，统一社会信用代码914某某某某某某某某某某某某010。
法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：王翠琴。
被上诉人（原审原告）：陈海军。
被上诉人（原审原告）：高艳。
委托诉讼代理人：陈海军（高艳的丈夫），住河南省舞阳县某某某某某某某某某某。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人陈海军、高艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
通大公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.涉案商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，合法有效。合同第九条第2点即逾期交楼违约金责任条款，已通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦未就该条款向权力机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高，应以双方约定为准，上诉人承担的逾期交楼违约金应以不超过被上诉人已付房价款的1%为准。双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确约定，被上诉人未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，被上诉人只有获利而无相应损失，故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定并判决上诉人支付逾期交房违约金不设上限有误，上诉人承担的违约金明显过高，对上诉人显然不公。3.如上诉人逾期交房的时间过长，根据买卖合
同约定，上诉人逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了被上诉人解除买卖合同的权利。4.上诉人作为长期经营房地产开发的企业，逾期交房的时间越长，上诉人承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，上诉人不存在怠于交房的理由，故上诉人必当尽力争取早日将涉案商品房交付被上诉人。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，被上诉人获益，上诉人承担的开发成本上升，上诉人受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使上诉人存在逾期交房，上诉人因此承担的逾期交房违约金总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。二、如果被上诉人在涉案房屋取得中山市竣工验收备案登记证且上诉人书面通知被上诉人收楼之日前已办理收楼手续的，逾期交房违约金的截止时间应为被上诉人办理收楼手续之日止。三、因新型冠状病毒疫情的爆发，根据党中央国务院防控工作的部署和省委省政府防控疫情工作的要求，疫情防控对该商品房所属项目的建设、竣工、验收等皆产生了实质性不利影响，且根据合同法的规定及司法实践，疫情属于不可抗力事件，按照相关法律规定，上诉人不承担疫情持续期间的逾期交房违约责任。
陈海军、高艳辩称：一审认定事实请求，适用法律正确，请求维持一审判决。一审认
定的逾期交房违约金的截止时间是正确的，疫情发生的时间是在合同约定的交付时间之后，不同意新冠疫情期间上诉人不承担违约责任。
陈海军、高艳于2019年9月20日向一审法院起诉请求：判令通大公司向陈海军、高艳支付逾期交房违约金（以购房款630879元为本金，从2018年6月30日起按每日0.01%的标准计算至实际交房之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后每月30日支付当月违约金）。
一审法院认定事实：1.2015年9月30日，陈海军、高艳与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，陈海军、高艳以630879元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区某某某某某某某某某某的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手
续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，陈海军、高艳如数支付了全部购房款。
