深圳市新世界房地产开发有限公司、廖俊文等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审结日期】2021.12.21
【案件字号】(2021)粤03民终9880号
【审理程序】二审
【审理法官】马龙周敏吴春泷
【审理法官】马龙周敏吴春泷
【文书类型】判决书
恒瑞医药【当事人】深圳市新世界房地产开发有限公司;廖俊文;谢鸿燕;深圳市西岭股份合作公司 【当事人】深圳市新世界房地产开发有限公司廖俊文谢鸿燕深圳市西岭股份合作公司
【当事人-个人】廖俊文谢鸿燕
【当事人-公司】深圳市新世界房地产开发有限公司深圳市西岭股份合作公司
【代理律师/律所】刘子孺北京大成(深圳)律师事务所;纪婷婷北京大成(深圳)律师事务所
【代理律师/律所】刘子孺北京大成(深圳)律师事务所纪婷婷北京大成(深圳)律师事务所
【代理律师】刘子孺纪婷婷
【代理律所】北京大成(深圳)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】深圳市新世界房地产开发有限公司;廖俊文;谢鸿燕
【被告】深圳市西岭股份合作公司
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。新世界公司、西岭公司就其前述主张并未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予采纳。
【权责关键词】违约金合同约定第三人证据不足诉讼请求维持原判强制执行诉讼时效
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合涉案双方上诉意见，本案二审的争议焦点为：一、新世界公司关于涉案逾期办证违约金的诉讼时效抗辩是否成立；二、新世界公司逾期办证是否具免责事由；三、涉案逾期办证违约金计付截止日的认定问题。针对前述争议焦点，本院逐一分析如下： 关于焦点一。涉案合同约定，新世界公司应在交付涉案房产之日起240日内为廖俊文、谢鸿燕办理并取得房地产证。从本案查明事实看，因涉案双方对房产交付时间的认定存在争议引致另案诉讼，本院于2020年6月2日就该案作出生效民事判决。廖俊文、谢鸿燕在收到该案生效民事判决后方知晓涉案房产交付的
具体时间，从而据前述合同约定进一步明确新世界公司办证期限的截止时间，廖俊文、谢鸿燕自此才确知其办证权利受到侵害，故其诉请逾期办证违约金的诉讼时效应自此起算。据此，廖俊文、谢鸿燕于2020年9月16日提起本案诉讼并未超出法定诉讼时效期间，新世界公司关于涉案逾期办证违约金的诉讼时效抗辩不成立。 关于焦点二。涉案合同约定，新世界公司、西岭公司应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成涉案房产项目的房地产初始登记。本案中，新世界公司、西岭公司于2014年12月19日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，故其依约应于2015年6月17日完成房地产初始登记。新世界公司、西岭公司实际于2015年10月20日才办理涉案房产初始登记，其行为已构成迟延履行办理房产初始登记义务。新世界公司、西岭公司上诉主张系因黄炳归房屋拆迁、深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成迟延办理房产初始登记，进而导致逾期办理涉案房地产证。本院认为，新世界公司、西岭公司就其前述主张并未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予采纳。新世界公司、西岭公司据此主张其对于逾期办证具有免责事由、无需承担违约责任，亦缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于焦点三。从涉案合同关于办证义务的约定内容看，办理房地产证属房产买卖双方的共同义务，开发商应通知买受人办证事宜，买受人亦应及时提供办证资料等。考
虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在廖俊文、谢鸿燕积极配合办证的情况下，涉案房地证产应能在合理的期限内办理完毕。故一审酌定该合理期限为新世界公司、西岭公司通知办证之日起60个自然日，据此认定涉案逾期办证违约金计付截止日为2015年12月21日，并无不妥，本院予以维持。 综上，廖俊文、谢鸿燕和新世界公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审受理费(深圳市新世界房地产开发有限公司已预交3087元，廖俊文、谢鸿燕已预交3833元)，由预交方各自负担。 本判决为终审判决。
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【一审法院查明】养马岛游玩攻略一审法院认定事实：一、新世界公司、西岭公司是位于深圳市罗湖区的开发建设单位。2014年2月26日，廖俊文、谢鸿燕与新世界公司、西岭公司签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定：廖俊文、谢鸿燕向新世界公司、西岭公司购买位于深圳市罗湖区，转让成交价为2709157元，新世界公司、西岭公司应当于2014年12月20日前将
房产交付给廖俊文、谢鸿燕。合同第二十一条对“办证义务”作出约定如下：新世界公司、西岭公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的房地产初始登记。新世界公司、西岭公司应在将本房地产交付给廖俊文、谢鸿燕之日起240日内为廖俊文、谢鸿燕办理并取得《房地产证》，即廖俊文、谢鸿燕书面委托新世界公司、西岭公司向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。廖俊文、谢鸿燕在接到新世界公司、西岭公司办理《房地产证》的书面通知后30日内，向新世界公司、西岭公司或新世界公司、西岭公司指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出约定如下：如新世界公司、西岭公司未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，新世界公司、西岭公司自本房产交付之日后的第240日起，按日向廖俊文、谢鸿燕支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则廖俊文、谢鸿燕有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，新世界公司、西岭公司按日向廖俊文、谢鸿燕支付购房总价款万分之四的违约金。因廖俊文、谢鸿燕未履行相关义务导致新世界公司、西岭公
司不能按期办理《房地产证》的，新世界公司、西岭公司不承担延期办证的违约责任。二、《深圳市房地产买卖合同(预售)》签订后，廖俊文、谢鸿燕依约向新世界公司、西岭公司付清购房款。2014年12月10日，新世界公司向廖俊文、谢鸿燕发出《入伙通知书》通知廖俊文、谢鸿燕办理入伙手续，入伙时间为2014年12月20日。三、廖俊文、谢鸿燕以新世界公司、西岭公司迟延交付房产，严重违反合同的约定为由，向一审法院提起诉讼，请求判令新世界公司、西岭公司向廖俊文、谢鸿燕支付逾期交付涉案房产的违约金197227元。一审法院于2016年6月30日作出(2016)粵0303民初4989号民事判决，认定新世界公司、西岭公司于2014年12月20日向廖俊文、谢鸿燕交付了涉案房产，未违反合同约定，驳回了廖俊文、谢鸿燕的诉讼请求。廖俊文、谢鸿燕不服上诉，深圳市中级人民法院于2020年6月2日作出(2018)粤03民终24250号民事判决，驳回上诉，维持原判。四、新世界公司、西岭公司主张未能及时申请房屋初始登记的原因系因验收延误，导致验收延误的原因在于涉案房地产项目附近尚有案外人黄炳归的房屋未拆除搬迁、深圳市交通运输委员会无故迟延办理公交场站的移交手续。新世界公司、西岭公司已经全面履行了预售合同的交房及办证相关义务，涉案房地产逾期办证并非答辩人自身原因所致。经查，(2016)粵0303民初4989号民事判决曾对相关事实作出如下认定：1.2014年11月25日，案涉房地产项目取得
《建设工程竣工验收报告》。同年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向新世界公司、西岭公司颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》2.2015年7月15日，深圳市罗湖区莲塘街道办事处向深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出《关于西岭旧村黄炳归房屋拆除情况说明的函》，载明黄炳归房屋拆迁问题确有特别情况，非新世界公司、西岭公司的原因；3.2015年8月5日，深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局向深圳市交通运输委员会发出的《关于四季御园建筑工程申请竣工规划验收的告知函》载明：根据该项目的《建设工程竣工测量报告》，开发商已按规划要求及批准的施工图位置建成上述设施，若《建设用地规划许可证》与《深圳市土地使用权出让合同书》没有特殊规定，对所有公共建筑在符合规划要求，并按批准图纸实施的前提下，均按毛胚房状态移交，请尽快与该项目开发商办理公交场站的移交手续；4.2015年8月17日，新世界公司、西岭公司取得深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出的《深圳市建设工程规划验收合格证》；5.2015年8月19日新世界公司、西岭公司向深圳市房地产权登记中心申请涉案房地产项目的初始登记，受理通知书载明办理时限为60个自然日(自受理之日起至2015年10月18日止)。2015年8月27日该中心在深圳特区报发出了深圳市房地产初始登记公告，要求有异议者请自公告之日起三十日内将书面材料送达深圳市房地产权登记中心，
逾期将核准登记，颁发房地产权利证书。6.2015年10月22日新世界公司向廖俊文、谢鸿燕发出通知，通知廖俊文、谢鸿燕到新世界公司处领取资料办理不动产权证书。五、2016年1月27日，涉房地产权利凭证办理完毕。
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