自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，中国房地产走向长达二十几年的辉煌，成为国民经济的支柱行业，地方财政的主要来源。通知中首次提出建立专项维修资金这个概念。由于房屋产权的多元化，房屋维修养护的矛盾非常突出，一度成为了影响社会稳定和谐的主要因素，必须建立房屋专项维修资金管理制度，为老百姓的房屋维修提供资金保障。因此，2003年国务院颁布了《物业管理条例》，首次从法规层面上对专项维修资金制度加以规定和定义。在2007年颁布的《中华人民共和国物权法》中，国家又在法律层面上确立了专项维修资金的属性，被称作房屋的“养老金”。同年，住建部、财政部又联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，明确了管理和使用原则。 去哪网飞机票查询网维修资金的财务管理活动涉及到资金归集、使用、财务核算、信息系统管理全过程，与业务活动紧密相联。据不完全统计，自1998年至今，全国收缴的维修资金近万亿元，很多一二线城市的维修资金已经突破百亿之巨。而维修资金的使用因表决难、手续复杂等原因支出较少，以盐城市区为例，1998年至今缴存维修资金本息和共计31.82亿元，维修使用资金1.59亿元，使用率仅为4.99%。 维修资金财务管理中存在的主要问题
财务管理基础薄弱
维修资金制度建立于1998年，直到2020年4月住建部、财政部才颁布了《住宅专项维修资金会计核算办法》，将于2021年1月1日起实施。各地普遍存在把维修资金帐并在行政帐中核算，档案、票据、财务管理住宅专项维修资金财务管理研究——以盐城市物业管理中心为例
文/赵丽蕾
基础措施薄弱，重要历史资料不完整的情况。很多地方地区维修资金及增值收益未按幢或按房屋户门号设分账及维修资金未专户存储，原始数据还没有完全录入维修资金系统，财务人员也只是把收到的维修资金记账，只单纯做个记账员，没有融入到归集、使用、资金保值增值的全过程。
资金管理效率低下
随着住房改革市场化的不断推进，维修资金的总量越来越大以及维修成本的快速增加，维修资金的保值增值问题逐渐引起社会的关注。目前，规定的投资渠道只有两种：一是存银行，二是购买国债。两种渠道相比，购买国债收益相对较高，但办法规定国债购买还应当经业主大会同意，造成可操作性不强，大多数维修资金代管机构还是将维修资金存入银行。国家审计署在审计时发现，部分地区维修资金活期存储金额较大，保值增值水平不高。如某市2018年1月至2019年9月底，维修资金月平均活期存款余额49559.55万元，月平均使用额仅1602.44万元，活期存款远超过使用需求，不利于维修资金保值增值。
开发商代收缺少有效监管
盐城市区维修资金归集经历了开发商代收代缴、业主自行到行政服务窗口交存、业主自行线上交存三个阶段。通过检查发现，新建商品房中也存在代收维修资金的问题，开发建设单位在房屋交付时向业主强制代收维修资金，如果业主不交就不给业主交房和发钥匙。开发建设单位将业主维修资金代收后未及时转入专户银行，更有挪作他用，对业主维修资金安全造成很大隐患。
资金内控监督不力
盐城市区在2014年出台的《盐城市区
房屋专项维修资金使用管理实施细则（试行）》中明确规定各区住建部门负责本辖区内房屋专项维修资金使用的受理、审核、指导、协调等日程管理工作，市物管中心根据区住建部门出具的同意支取维修资金书面意见按规定办理款项的划转手续。但是，在实践工作中，上述管理存在大量的问题，例如很多小区申请资料、工程预算价、送审价等公示往往存在形式主义，大多数小区的结算审订单中未按规填写合同价、注明核增核减率，区住建部门也没有认真核对材料。又例如经常出现虚报抬高送审价，存在套取资金的现象。如某小区的消防维修工程结算审定单上的合同价为68.29万元，送审价为81.11万元，审定价为60.08万元，审定核减率高达25.92% 。
资金管理信息化系统与财务系统缺乏协调
2020年4月新颁布的《住宅专项维修资金会计核算办法》中明确对“商品住宅维修资金”科目核算时“可按照小区、幢、房屋户门号等进行明细核算或辅助核算。” 在实际工作中 ，财务系统大多是以总金额来核算收支，而维修资金分户的交存、使用、结息 、退款等业务都是在维修资金管理系统上实现的，两个系统缺乏有机联系，不能实现互联互通。
改善维修资金财务管理的建议
建立健全财务管理基础工作
住建部、财政部2020年4月颁布的《住宅专项维修资金会计核算办法》，统一了全国的维修资金会计核算标准，有利于提升信息质量、进行规范管理、加强监管，有利于
维修资金管理机构向广大业主交出一本符合统一核算标准的“明白账”，满足社会有关
194《中国经贸》 2020年12月
随着城市化进程的加大及房地产市场的快速发展，住宅专项维修资金(以下简称维修资金)作为房屋的“养老金”，在归集额、使用额逐年增加的趋势下，社会各界对专项维修资金的关注也越来越密切。要管好、用好维修资金，加强其财务管理是必不可少的。本文从维修资金的财务管理现状入手，分析目前在维修资金财务管理方面存在的主要问题，并结合本单位实际情况，提出改善财务管理的建议，以保障维修资金的安全，实现维修资金的保值增值。
方面对维修资金会计信息的需要。目前亟需落实上述要求，通过统一财务管理及会计核算标准，科学衡量各地维修资金管理水平，也有利于各级主管部门制定有针对性的管理措施。同时，财务人员应根据规定将维修资金单独列账，并配合业务人员积极清理历史数据。本中心今年年初开始进行历史数据清理工作，通过与GS数据系统核对、人工分析核对、查原始档案等方法，核对了近30万条数据，历时10个月，基本完成自1998年以来的历史数据清理，为维修资金使用打下夯实基础。
实现资金保值增值
自2015年以来，我国利率市场化的推进，基准利率与市场利率的差距逐渐加大，按照以往的存款方式很难实现维修资金的保值增值。以盐城市物业管理中心为例，一是加强内部管理，建立健全规章制度并抓好执行力度。中心出台了《盐城市物业管理中心财务管理制度》、《盐城市物业管理中心住宅专项维修资金财务管理制度》《盐城市物业管理中心维修资金存储内部管理制度》等一系列制度，从资金归集、资金存放、存款期限、资金拨付都做了明确规定，良好的规章制度是各项流程能否贯彻执行的有力保障。二是采用竞争性公开方式选择维修资金存放银行。本中心自2017年开始实行竞争性优选维修资金存放银行，从利率上浮、银行实力、服务能力等方面综合评选前6名作为中标银行。通过竞争性优选，在保证安全的前提下，存款利率明显提高，如2017年银行给予三年定期存款利率比基准利率上
浮30% ， 2019年三年定期存款利率比基准
利率最高上浮55% ，同时与银行签订活期
存款账户协议利率为 1.265% ，而活期利
率仅为0.35%，协议利率相当于活期利率的
3.61倍。2017年利息收入7906.7万元，2019
安徽冷门又好玩的地方
年利息收入11256.02万元，利息收入增加了
42.36%，在确保资金安全和正常使用的基
础上，最大限度实现资金的保值增值。
及时调整维修资金归集政策
为更好地防范维修资金被占用和流失
风险，盐城市区在2015年将由开发单位向业
主代收代缴方式逐步过渡到由购房业主直接
到房产政务服务窗口交存。采取在商品房买
卖合同中明确维修资金由业主自行交存、发
放宣传手册、送法到社区、宣传
等多种方法，告知业主开发单位及其他单位
和个人不得代收，从源头控制风险。同时，
上海一日游时间安排
本中心积极推进“互联网+政务服务”工
作，落实“政务服务标准化、智能化、便民
化”要求，坚持以人民为中心，努力打造规
范化、信息化、科学化服务，切实提高服务
的质量与实效。“住宅专项维修资金线上交
存”操作步骤简单方便，购房业主只需按提
示输入楼盘所在区和购房合同编号，通过支
付宝就可进行移动支付，缴款成功到账后，
盐城市物业管理中心工作人员将第一时间按
照所填地址邮寄票据到购房业主手中。
强化对资金使用的监督
海南疫情最新情况
为改善维修资金使用相关部门审核不
严、工程报价虚高等问题，盐城市区在维修
资金拨付流程中明确规定了维修资金使用拨
付材料受理要件，不符合要求的材料一律退
回补齐后再受理。流程还规定维修工程决算
送审价超过合同约定价的，经现场公示无异
议后，提供现场公示证明材料。同时，在规
范维修资金申请使用流程基础上，建立维修
资金使用第三方监督机制，对符合条件的维
修项目实施工程监理、审计。并安排专人对
维修资金使用情况进行现场核实，细化款项
划转程序，明确材料受理和办结时限，做好
事前监督，保障资金的安全性，提升资金使
用效率。
提高精细化业务和财务管理水平
在互联网时代，共享经济、体验经
济、服务经济复飞速发展，大数据广泛应用
到各行业，深入到人们的日常工作生活中。
在这种背景下，急需开发业务与财务一体化
的综合系统，业务与财务相融，数据共享，
从业务系统提供数据直接导入会计账套自动
记账，实现资金无差别归集，提高申请审批
效率，减少行政运行成本，让财务人员专注
于资金管理，确保资金缴存完整，使用正宜昌九畹溪漂流
确、保值增值。
总之，专项维修资金从无到有，从业
主不知晓到逐步普及，人们对维修资金制度
的研究和探讨也日益重视。作为代管部门，
我们应不断探索新思路、新方法，充分发挥
专项维修资金房屋 “养老金”的作用，保
障资金真正取之于民，用之于民，切实维护
好广大人民众的切身利益。
（作者单位：盐城市物业管理中心）
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