深圳太阳广场

深圳市中心商业区城市空间形态比较研究

盛洁袁圣明

摘要：城市中心商业区的建设与发展历来是城市规划研究的重点之一。一个城市的中心商业区的繁荣

与萧条能够直接地反映出城市是否具有活力。文章借助城市形态学的理论平台，运用城市空间分析方法，

针对深圳市同一时期、不同地段的三个典型中心商业区（即东门、华强北和南山中心商业区），从宏观与微

观两个层面对深圳市三个中心商业区进行城市空间形态的比较分析，提炼出三个商业区的主导空间形式。

关键词：深圳；中心商业区；城市空间形态；比较

1研究背景

在中国，“城”的出现早于“市”[1]。随着人类社会的发展，“市”的兴起激发了“城”

与“市”的结合而形成了早期的城市。因此，可以说城市起源于商业活动，一个城市的中心

商业区的繁荣与萧条能够直接地反映出城市是否具有活力。现代城市中心商业区已经形成了

集购物、娱乐、文化、休闲等功能于一体，以步行为特征的综合性购物场所；它以尽可能满

足消费者的各种需求为目的，努力营造具有魅力的、舒适的、安全的商业环境；这是时代的

产物，是市场竞争的必然结果[2]。城市中心商业区已经成为现代社会中不可缺北京朝阳大悦城电影院 少的组成部分，

城市在各个时代都会产生与其经济、社会发展水平相适应的中心商业区，随着经济、社会的

发展，人们的购物心理和行为方式也会随之发生变化。

深圳经济特区作为中国改革开放的“窗口”，经过20多年的建设发展，已经成为珠江三

角洲经济圈中的一个重要经济中心。（见图1-1）虽然从严格意义上讲，深圳目前还没有形

图1-1深圳市区位图

图片来源：深圳市国土规划（2020）

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成一个真正意义上的中心商业区，但广义而言，在这20多年的发展历程中，深圳已经由东

向西逐步形成了罗湖、华强北以及南山三个不同类型的中心商业区。它们经历了不同的发展

历程，形成了各自独特的发展模式。而在快速城市化发展过程中催生的这三个中心商业区，

也正面临着不同的困境和挑战。

2基本概念阐释

2.1中心商业区

中心商业区是指位于城市结构的核心地区，集中了城市中最高等级和最大规模的商业零

售业，在城市商业体系中处于核心地位的商业区。中心商业区是市场经济发展到现代的产物，

是现代城市适应现代社会、经济、技术的要求而产生发展起来的。它是现代城市功能的有机

组成部分，对城市的发展有着极大的影响力[3]。

2.2城市空间形态

形态（Morphology）一词来源于希腊语Morphe（形）和Logos（逻辑），意指形式的构

成逻辑[4]。1800年左右，德国学者哥德首先提出“形态学”的概念，用以研究植物的外形、

生长与内在结构的关系，形态学继而被广泛应用于历史学、人类学、社会学、地理学等其他

学科领域中，泛指形式的构成逻辑。

城市空间形态以其独特的方式记录着城市自身发展的历史脉络，对城市空间形态的研究

是从过程研究特有的流动性和时态性出发，对特定历史条件下和自然地理环境中诸多城市空

间秩序总体层次上共同规律的抽象和概括，同时根据未来经济社会，包括生态环境的发展趋

势，探求城市未来发展态势，从而对城市的规划建设给予一定的指导[5]。

城市空间形态的定义有狭义、广义的区别。狭义的城市空间形态是在某一时间内，由于

其自然环境、历史、政治、经济、社会、科技、文化等因素，在互动影响下发展所构成的空

间形态特征，是存在于该地域社会特有文化中的集团意志所左右的构图，是城市实体的地域

空间投影，是城市自身动态发展与其所处的地域与人文环境共同作用的结果，因而也是自然

的历史过程。广义的城市空间形态不仅仅是城市各组成部分有形的表现，也是一种复杂的经

济、文化现象和社会过程，是在特定的地理环境和一定的社会经济发展阶段中，人类各种活

动与自然因素相互作用的综合结果；是人们通过各种方式认知、感知并反映城市整体的意象

总体，主要包括城市各有形要素的空间布置方式、城市社会精神面貌和城市文化特、社会

分层现象和社区地理分布特征以及居民对城市环界部分现实的个人心理反映与对城市

的认知。

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3深圳市中心商业区城市空间形态比较

本文所研究的深圳市中心商业区，是深圳市最有影响力，且发展模式各不相同的三个中

心商业区——即东门中心商业区，华强北中心商业区和南山中心商业区。其中，东门中心商

业区位于罗湖区，研究范围北至立新路，南至深南路，东到东门中路，西至新园路，总面积

17.6公顷；华强北中心商业区位于福田区，研究范围东起上步中路，西到华富路，北起红荔

路，南到深南路，总面积145公顷；南山中心商业区位于南山区中部，研究范围是南油大道

以东，后海滨路以西，创业路以北，滨海大道和学府路以南的区域内，总面积135.5公顷。

（见图3-1）

3.1东门中心商业区

3.1.1用地布局特

东门一带在明朝中晚期与“深圳墟”一同形成，是方圆数十里范围的重要商贾集市，历

经300多年的风云变换而兴旺不衰。直至20世纪90年代初，该区基本保持着传统商业街道

的空间模式和经营方式。到2001年底，东门商业步行街一、二期改造项目基本完成。改造

后的东门商业步行街区，以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为核心

地段，形成了全国面积最大的商业步行街，集商贸、购物、游乐、观光、休闲、居住、办公

为一体的多功能、现代化商业街区黄河流鱼 ，被称作“深圳的窗口、罗湖的品牌”。

作为深圳商业的“根”，东门中心商业区延续旧城街区的历史特形成了独特的商业用

地布局（如图3-2）：

图3-1深圳特区商业网点布局图

图片来源：作者绘制

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（1）仿古建筑与现代商厦交相辉映老街广场的古钟、青铜浮雕“东门墟市图”、巨型

铜秤雕塑、一横街的白玉门桥、思月书院的彩绘雕檐、岭南建筑风格的风貌街以及花岗岩路

面中每隔几米镶嵌的篆刻黄铜方碑，无不透露出古古香的气息。而反光玻璃幕墙、现代扶

手电梯、以及休闲广场中的喷泉、雕塑、凉亭和树木，都昭示着现代化的活力气息。

（2）延续旧城空间肌理“老东门”形成于明代中期，是三百年古街，又叫“深圳旧墟”。

1950年，改墟为镇，深圳老街正处在有着“边锤小镇”美誉之称的深圳镇的中心地带，是

深圳市发展的起源地，是深圳人的“根”。历经数百年的商贾集市，绝大多数都建立在传统

肌理之上，延续了旧城的街区尺度与空间特。

（3）街道布局独特且具有强大的客流容纳力东门步行街是由纵横交错的15条街、巷

组成的立体消费街区，在小小的0.176平方公里范围内，聚集了5500多户商家，商业建筑

面积达80多万平方米，其中还有文化广场、休憩场所等，这是一般商业街望尘莫及的。

3.1.2空间主导形态

东门中心商业区，建立在旧城空间肌理的基础上，形成了以商业步行街为核心的商业空

间，在空间形态上，表现为较强的延伸性与序列性。商业步行街是一种室外化的带形购物中

心，集中了各种类型的商业设施，又有综合性的服务功能，可以满足人们在城市中心区购物

的同时游览、娱乐和休闲的要求。由于东门中心商业区以零售商业为主要业态模式，在整个

商业区中，分布有若干独立性与影响力均较强的经营空间。东门中心商业区的空间主导形态

图3-2东门中心商业区卫星影像

图片来源：

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可以概括为——“线”空间为主，“点”空间为辅。

3.2华强北中心商业区

3.2.1用地布局特

华强北以工业区规划为起点，在空间覆盖上，鹏基、赛格、中电、中航、华强、桑达、

爱华、兰光等8个工业区占据着主导地位。作为一个以工业区为主、通过转型而形成的商业

旺区，那种工业街区的个性与城市其它片区有着很大不同，至今这种个性还非常明显（如图

3-3），其特征主要表现在：

（1）建筑主体按工业厂房建造建筑为多层框架式结构，楼高一般在5~8层，这种建

筑结构内部跨度达，净空足，建筑成本不高，有利于功能转型，为后来商业、办公、小型公

司的进入提供了用房可能。

（2）街区路网密集由路网“切”出的街区“方块”体量适中，平均为200230m2；

临街建筑比例较大，且首层净高理想，是后来商业门店进入的理想铺面。

（3）街区道路系统尺度更宜于人行街区间、街区内的道路多为双车道设计，当时拟用

于区内产品运输。虽不利于车辆快速行驶，但宜于行人步行和街道两侧的沟通，适合商业区

空间安排。

（4）各“方块”间按街区布局没有常见的工业开发区各自画地为牢、壁垒森严的围墙

或“篱笆”设置，各“方块”间的开放性增强了其相互间的可沟通性和交往性，对行人也显

图3-3华强北中心商业区卫星影像图

图片来源：

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得亲切。

3.2.2空间主导形态

华强北中心商业区，沿袭上步工业区的空间布局，形成了以百货商店为核心的商业空间，

在形态上还具有明显的工业区特征。快速城市化使得一些城市空间的构成要素由原来以工

业、办公与居住空间为主的形式演变为以商业零售设施、商业居住与商业办公、娱乐休闲空

间为主的结构形式；空间也由原来以各行政单位为界的封闭式演变为现在通透开敞的形式，

目的是能够吸引尽可能多的消费者。华强北中心商业区正是如此，一方面，方格网道路系统

在空间中起着十分重要的作用；另一方面，建立在工业区大空间基础上的商业空间，形成了

这一商业区的核心内容。同时，由于该区域存在较多的流动商贩与街头卖艺者，在商业区中

形成了若干流动“焦点”。华强北中心商业区的空间主导形态可以概括为——“面”空间与

“线”空间相辅相成，“点”空间流动其中。

3.3南山中心商业区

3.3.1用地布局特

南山商业文化中抚松天气 心区占地面积135万平方米，为深圳特区西部的商业中心、商务中心和

文化中心。其核心区域占地30公顷，规划商业面积189300平方米，办公面积358800平方

米、文化展览面积76200平方米、酒店面积79000平方米，是集商务、商业、博览、文化多

项功能为一体的综合性高档商务区。

从1991年提出南山商业文化中心区的构想，到2003年委托中国城市规划设计研究院深

圳分院进行南山中心区核心地段修建性详细规划，南山中心商业区按照各层次规划逐渐形成

了目前的布局特（如图3-4）：

（1）注重空间有序性与层次性重视文化功能，文化设施与商务设施有机融合；重视生

态环境建设，通过绿化带的连接，形成了完整的绿化体系；强调地铁与公交设施的建设，现

代化、立体化的交通体系创建了便捷的交通环境；高层建筑相对集中，突出设置标志性建筑，

形成重点突出、错落有致的空间形态。

（2）“核心商业文化区、中轴线发展带和外围组团”三个层次的空间结构在用地上突

出商业、商务办公为主的功能，将主要商业设施和商务办公设施集中布置于中轴线两侧的地

段。三个层次的结构形成各不相同而又彼此协调的景观特。

（3）突台风暹芭最新路径 出轴线发展概念南山中心区的中轴线空间，由南油大道旁的商业和地铁站的起

始空间，经过龙岗路林荫道和步行广场的过渡空间，到核心区域的中心广场达到高潮点，向

东沿伸至同未来发展备用地相衔接的空间为终点结束，有起有伏，形成一定的节奏，从城市

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过渡到自然。

3.3.2空间主导形态

南山中心商业区以各层次规划为依据，进行发展建设，强调空间层次与轴线关系，注重

空间环境品质，形成了以购物中心为核心的商业空间。购物中心通常是由一个管理机构组成，

协调和规划，聚集一系列零售商店和超级市场的场所[23]。人们到购物中心，不仅可以买到一

切生活用品，而且可以得到吃喝玩乐的综合享受，它不仅是购物场所，也是生活化的场所。

南山中心商业区定位层次较高，商业设施规模普遍较大，且档次较高，管理比较严格；道路

交通均按照相关规划实施，道路等级分明，道路环境较好；绿化景观经过精心设计，在区域

中形成了多层次的景观体系，且景观环境优美。南山中心商业区的空间主导形态可以概括为

——“面”空间为主，“线”空间为辅。

通过以上分析，总结出三个中心商业区的空间主导形态如图3-5所示。

图3-4南山中心商业区总平面示意图

图片来源：深圳市南山商业文化中心区城市设计

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4深圳中心商业区城市空间形态剖析

4.1深圳市中心商业区城市空间形态特征

深圳市三个中心商业区各自经历了不同的发展历程，如今都已经成为深圳及其周边地区

的消费者，乃至外国游客的重要购物场所。三个中心商业区在功能构成、经营特、消费人

等方面都有明显的差异，这不单纯是由商业定位与经营策略的不同所造成，城市空间形态

的各方面特征，同样影响着中心商业区内部的商业环境与商业氛围，对商业区的发展有着一

定的约束和控制作用。

4.1.1城市空间形态共性特征

（1）多样性东门、华强北、南山中心商业区，在空间形态上均呈现多样性的特征。首

先是用地功能的多样性。三个中心商业区内，均融合了不同功能性质的用地，例如，华强北

中心商业区内，涵盖了商业用地、住宅用地、行政办公用地、文化娱乐用地、医疗卫生用地、

教育科研用地、停车场用地、广场用地、绿化用地等多种性质用地。

其次是建筑形态的多样性。用地功能的多样性造就了建筑形态的多样化。在高度上，有

高层建筑、多层建筑、低层建筑；在使用性质上，有办公建筑、住宅建筑、商业建筑、临时

建筑；在外形风格上，有岭南建筑，工业厂房建筑、现代主义建筑。在三个中心商业区内，

图3-5深圳市中心商业区空间主导形态示意图

图片来源：作者绘制

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不同形态的建筑鳞次栉比，争奇斗艳，大大丰富了商业景观。

再次是商业业种、业态的多样性。在三个中心商业区内，商业经营门类各不相同，又都

内容丰富。东门中心商业区以服装批发零售为主，兼有餐饮娱乐、日用百货等等；华强北中

心商业区以电子专业市场为主，兼有服装百货、餐饮娱乐等等；南山中心商业区以大型高档

综合商场为主，兼有金融贸易、家居地产等等。同时，在三个中心商业区内，涵盖了百货店、

超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等多种业态。

（2）高密度高密度几乎是所有成功的中心商业区的共同特征。土地利用的高密度，是

商业区内寸土寸金的真实反映；车行交通的高密度，是对商业区内部及周边道路的严峻考验；

购物人的高密度，是商业区经营效益的直观体现。（见表4-1、4-2）

表4-1深圳特区建筑总量及其构成

建筑类别建筑量（万m2）占建筑总量比例（%）

居住建筑794160.8

商业办公建筑2363.418.1

工业仓储建筑1915.714.7

公共设施建筑667.85.1

交通建筑70.30.5

市政设施建筑37.40.3

非

居

住

类

建

筑

其它类建筑56.20.4

合计13051.8100.0

表格来源：根据《深圳经济特区密度分区研究》归纳整理。

表4-2深圳特区的人口密度分布

建设用地面积

（km2）

常住人口

（万人）

人口密度

（人/km2）

0

福田区61.2431.3755.9078.4357

罗湖区31.8464.0920129

盐田区

50.92

19.13

47.1958.63

12.32

92584037

6440

南山区90.8122.4236.6650.46246940375557

表格来源：根据《深圳经济特区密度分区研究》归纳整理。

（3）核心化作为深圳市多中心商业体系的核心，东门中心商业区、华强北中心商业区、

南山中心商业区也都各自逐渐形成了一定范围的核心区域。核心区域，商业种类最为密集，

经营状况具有相对优势，店铺租金也更加昂贵。核心区域的竞争力在整个中心商业区内最强，

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带动了周边区域的商业经营，引领整个中心商业区的和谐发展。

东门中心商业区的核心地带为解放路商业步行街。这个区域不仅涵盖了丰富的商品种

类、商业业态，也是整个区域最主要的景观轴线。东门商业区的主要标识也都分布在这条街

上。华强北中心商业区的核心地带为华强北路沿线商业。这一区域，有茂业、曼哈等综合百

货商场，也有女人世界、男人世界、儿童世界等批发零售基地；有赛格、赛博等电子专业市

场，也有国美、顺电等数码电子商城。核心区是南山商业文化中心区的心脏，是目前南山中

心区重点开发建设地段。核心区位于后海大道、后海滨路和海德三道、海德一道之间，占地

约30公顷，是中心区商业、办公、会展、酒店以及各种文化设施的集中地段。

深圳市三个中心商业区在发展的过程中形成了各自的核心区，主要表现为功能核心化，

即商业及其他配套功能在核心区最大化聚集；人核心化，即消费者与经营者以及相关工作

人员在核心区最大化聚集；竞争核心化，即商业竞争与消费活动在核心区最大化聚集。

4.1.2城市空间形态个性特征

（1）东门中心商业区以街道形态为主导（“点”、“线”空间为主）商业源于商业街，

线型排列的商业街能够最大限度地增加商业面积，也符合商业讲究的“一步生意”的模式。东

门中心商业区的商业形态一直保留着商业街的模式，即便是随着商业升级引起了众多的变

化，但仍然将浓郁的商业文化为底蕴的商业街模式作为主导。

（2）华强北中心商业区以街廓形态为主导（“线”、“面”空间为主）华强北以工业区

规划为起点，经过十几年的转型、发展，市场动力已促使该片区的建筑形态趋向多样化。虽

然实际用途已发生了变化，但工业厂房仍然是该片区的主要建筑形态，工业空间的街区尺度

仍旧是华强北中心商业区的形态主导。

（3）南山中心商业区以综合建筑形态为主导（“面”空间为主）作为深圳西部未来的

商业、商务和文化中心，南山中心商业区的目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨

城区，成为南山区建设的精品。虽然规划位于核心区中央呈东西走向的二层步行街，是核心

区的结构主轴和重要景观轴，但从目前的建设情况来看，大型综合建筑仍旧是主导南山中心

商业区空间形态的重要元素。

4.2深圳市中心商业区城市空间形态影响因素

4.2.1宏观因素

（1）商业全球化的影响经济全球化背景下，经济结构重构的一个重要特征就是服务性

行业的比例越来越大[6]。作为经济全球化的重要组成部分之一，商业全球化成为了必然趋势。

在中国加入WTO的背景下，国外零售巨头纷纷瞄准中国零售市场，中国成为国际商业集团

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竞争的主战场，这无疑对我国经济特区——深圳的现代商业空间的发展提出了新的要求。

（2）城市化的动力塑造城市商业空间的发展与城市化进程息息相关。中国已经全面进

入城市化加速发展的历史时期，深圳更是中国城市化快速发展的典型城市。一方面表现为城

市化的动力由制造业逐渐向第三产业为主过渡，城市的主导功能逐渐由生产型向生活和生产

型转变，在这一转变过程中，商业的地位和作用逐渐被提升。另一方面，快速城市化导致传

统城市功能的变迁，导致新的功能空间和新的土地利用模式出现。

（3）城市地租的调节作用城市土地使用空间模式是一组地租竞价曲线[6]。（如图4-1）

正是这种地租竞价方式导致城市空间的分

异，也产生了城市空间中地价自发调节机

制。地价的差异是城市空间结构演变的动因

之一，高地价的集中与低地价的分散是城市

空间结构中最显著的景观特征。而商业用地

在第三产业中属于高产出的行业，土地租金

往往表现出高数额。深圳市三个中心商业区

自东向西逐渐发展壮大的过程，也是这三个

区域各自的地租由低到高上升的过程。

4.2.2城市因素

（1）城市历史区位格局的影响由于历史的原因，中国现代城市的中心区是在传统城市

和近代城市中心区基础上逐步发展起来的。因此，旧城区往往是文化和历史遗迹最罗浮山居 集中的区

域，也是城市的地理核心位置。20世纪80年代以后，我国城市面临着经济结构和产业结构

的战略性调整，第三产业在城市经济结构中的地位越来越重要，旧城区因其地理核心的区位

特点，成为第三产业用地的首选区域。

传统的商业空间在城市居民中形成的心理认同感是新型商业区发展所不具备的优势，历

史形成的商业区位格局依然是城市现代商业空间布局的演变基础，往往历史上发展至今的商

业中心也是现代商业空间格局的核心所在，有其特殊长久的生命力。并且传统商业空间的布

局特和建筑特也是创造现代商业空间特和个性的重要途径，应该继承利用。东门中心

商业区，继承了旧城历史街区的空间肌理和景观氛围，在现代商业功能区的演替过程中，始

终扮演着重要角。

（2）城市整体空间结构的影响深圳是一个快速发展的年轻城市，而且目前仍然处于生

长发育期，城市商业空间布局紧密跟随城市整体空间结构的演变而变化发展。深圳经济特区

图4-1地价竞租曲线示意图

图片来源：《区位和土地利用——地租的一般理论》

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的建设起步于罗湖，又加之其毗邻香港，设有最方便香港人入境的罗湖海关，早期基础设施

最为齐全，因而在80-90年代是深圳人和香港人置业的首选，成为当时深圳经济活动的中心。

但随着福田区和南山区经济的飞速发展，以及深圳行政区划的调整，宝安区、龙岗区的成立

及其经济地位的上升，其它各区在深圳市的地位已日益加强，深圳的经济重心西移。经济重

心西移的过程中，深圳市自东向西三个中心商业区——即东门中心商业区、华强北中心商业

区与南山中心商业区，逐渐形成了各自与众不同的商业空间形态。

（3）城市交通体系结构的影响城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体，商业与交

通有着天然的地域共生关系，良好的道路交通条件是促使商业区形成的必不可少的因素。在

城市中交通便利、人流量大的地段，商业通常都能得到迅速的发展。早期城市商业中心往往

分布在城市中心地段主要道路的交汇点上，也正是基于这一区位交通可达性最优的原因。良

好的区位道路交通条件使商业区的形成成为现实，良好的交通可达性使商业区的稳定发展成

为现实。如深圳市华强北中心商业区，在发展的过程中，出现了内部道路交通负荷过大，华

强北路经常发生交通拥堵的现象，因此近期相关部门提出要在华强北中心商业区范围内设置

立体交通体系，以缓解当前的交通压力。

4.2.3商业内部因素

（1）商业业态商业业态对城市商业空间形成的影响是通过不同业态的商业企业的区位

选择间接实现的。影响特定业态的商业企业区位选择的因素主要有两大类：一是该种商业业

态的自身因素。如一般区位因子（交通、地段地价等）、规模经济、集聚经济、物质设施形

态等；二是消费者行为方面的因素。如消费者偏好、消费者数量与支付能力、消费者出行方

式、消费心理与方式等。深圳市三个中心商业区，正是由于具有不同的商业业态，而形成不

同的经营定位，营造了不同的商业氛围，吸引了不同的消费人。

（2）商圈商圈是指以零售商店所在地为中心，沿着一定方向和距离扩展，吸引顾客的

辐射范围[7]。简言之，也就是零售商店吸引顾客或获得营业的地里区域范围。现实的商圈，

多由单体零售点或者各种规模的商业中心所形成。深圳市三个中心商业区，在发展过程中，

形成了各自的商圈，它们的商业店铺、商业区的店址和区位选择很大程度上受到其所处商圈

的影响。

5结语

塑造良好的城市形态是社会发展的必然要求，人类文明总是寻求其在空间中的最佳表

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现。而城市的发展不存在一个预定的形态，它是各种要素相互作用的结果；城市形态的秩序

也并不来自于预先的假定和设想，更多来自于对城市生活随时变化可能性的体验和表达[4]。

城市中心商业区的空间形态具有独特的发展模式，不同城市不同地域的中心商业区具有不同

的空间形态。深圳特区内三个先后发展起来的中心商业区，空间形态各不相同；而深圳作为

一个高速发展的典型城市，其中心商业区的空间形态发展也体现出其独特之处。本次研究针

对深圳市三个典型的中心商业区，借助城市形态学的理论平台，运用空间形态的分析方法，

对研究区域的“人”（即空间的使用者）、“事件”（即空间中发生的活动）、“意义”（即空

间形态的组织元素），进行全方面的调查分析。重点通过“人”与“事件”，分析“意义”，

运用比较分析法的原理，总结出这三个中心商业区空间形态的共性与个性，从而为城市化高

速发展中的其它城市的中心商业区建设提供参考。

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作者简介

盛洁（1982—），女，硕士，青岛市城市规划设计研究院，规k1268 划设计师，助理工程师。

袁圣明（1982—），男，本科，青岛市城市规划设计研究院，规划设计师，助理工程师。

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